Fidusia Bangunan Sebagai Jaminan Kredit

Bangunan dan tanah pada prinsipnya merupakan satu kesatuan obyek karena bangunan melekat dengan tanahnya. Oleh karenanya, bangunan tidak terlepas dari persoalan tanah. Walaupun demikian, terdapat suatu pengecualian dengan berlakunya apa yang disebut asas pemisahan horizontal. Berdasarkan asas ini, kepemilikan tanah dan bangunan tidak selalu identik. Bangunan boleh dibangun diatas tanah milik orang lain. 

Lalu, apakah bangunan di atas lahan milik orang lain dapat dijadikan sebagai agunan atau jaminan kredit di Bank? Lantaran bangunan merupakan satu kesatuan dengan tanahnya, maka mekanisme penjaminannya biasanya mengikuti penjaminan tanahnya, yaitu penjaminan Hak Tanggungan. Namun, mengingat hanya bangunan saja yang akan dijaminkan dan bangunan tersebut bukan milik pemegang Hak atasTanahnya, maka bangunan tersebut tidak memenuhi syarat sebagai obyek Hak Tanggungan. Namun, menurut UU Jaminan Fidusia, maka penjaminannya dapat dilakukan secara fidusia.

Penjaminan bangunan secara fidusia dapat dilakukan apabila terdapat kepemilikan yang berbeda antara pemilik tanah dan pemilik bangunan. Walaupun demikian, mengingat bangunan tersebut berada di atas lahan milik orang lain, dan terkait eksekusinya nanti diperlukan campur tangan dari pemilik tanah, maka diperlukan persetujuan dari pemilik tanah atas penjaminan tersebut. Oleh karenanya, penjaminannya sangat tergantung pada ada tidaknya persetujuan dari pemilik tanah. Tanpa persetujuan dari pemilik tanah, walaupun bangunan merupakan milik sah dari pemberi fidusia, maka pemberian jaminannya tidak dapat dilakukan. Sebagaimana disebutkan, syarat penjaminan ini menjadi mutlak mengingat perbuatan penjaminan tersebut, mau tidak mau, harus melibatkan pemilik tanah. 

Persetujuan dari pemilik tanah merupakan konfirmasi dari pemilik tanah bahwa kelak tidak akan menuntut apabila timbul potensi kerugian terkait proses eksekusi yang dilakukan. Selain itu, syarat persetujuan ini juga diperlukan untuk menghindari adanya pelanggaran hak-hak pihak lain bila penjaminannya dilakukan. Sebagai contoh, apabila antara pemilik tanah dan pemilik bangunan ternyata terdapat suatu perjanjian bahwa kepemilikan bangunan kelak akan beralih kepada pemilik tanah. Bahkan, dalam suatu kasus, apabila bangunan tersebut dibangun di atas lahan milik (dikuasai) negara atau pemerintah, maka pada akhir masa pakai lahan tersebut, disepakati ketentuan bahwa segala sesuatu yang berdiri diatas lahan tersebut akan menjadi milik negara. Dengan demikian, bangunan seperti ini tidak mungkin dijaminkan secara fidusia.

Notaris