Proses dan Tahapan Jual Beli Tanah/Rumah (Versi PPAT)

Jual beli tanah/rumah dalam prosesnya tak sekedar seperti namanya. Berbeda dengan jual beli barang lainnya, sebelum jual beli dilakukan, ada tahapan dan prosedur yang harus dilakukan, baik oleh para pihak (penjual dan pembeli) maupun oleh PPAT itu sendiri. PPAT merupakan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang ditunjuk oleh pemerintah/Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk mengesahkan transaksi jual beli tanah. Jual beli tanah hanya sah dan legal kalau dilakukan dihadapan PPAT (termasuk camat yang ditunjuk sebagai PPAT Sementara). Hanya saja, mengingat biasanya PPAT juga seorang Notaris, maka masyarakat hanya melihat jabatan Notarisnya saja. Padahal, antara Notaris dan PPAT memiliki kewenangan yang berbeda.

Sebelum para pihak (pembeli dan penjual) menandatangani Akta Jual Beli Tanah, maka biasanya PPAT sebagai pihak yang ditunjuk untuk melangsungkan akad jual beli tanah akan meminta asli sertipikat tanah kepada pihak penjual, dan selanjutnya melakukan pengecekan kesesuaian sertipikat tanah tersebut dengan buku tanah yang tersimpan di Kantor Pertanahan setempat. Sertipikat tanah yang dipegang oleh pemilik merupakan salinan yang sah dari buku tanah tersebut. Jadi, ketika terdapat ketidaksesuaian antara sertipikat tanah dan buku tanahnya, maka sertipikat tanah yang dilakukan pengecekan akan dianggap bukan produk BPN (istilah percakapannya: palsu/bodong).

Permasalahan dalam tahap pengecekan ini, seringkali nama pemilik tanah yang tercatat dalam sertipikat tanah berbeda dengan yang tercatat dalam KTP/KK. Walaupun demikian, tidak selalu perbedaan nama ini menjadi kendala. Bila diperlukan, pihak penjual harus meminta surat keterangan dari kantor kelurahan/kepala desa yang menerangkan bahwa nama-nama tersebut merujuk pada orang yang sama. Syarat untuk pengecekan sertipikat tanah antara lain: asli sertipikat tanah, asli kuasa pengecekan dari pemilik tanah kepada PPAT, dan copy KTP. 

Untuk melakukan pengecekan sertipikat tanah, saat ini PPAT terlebih dahulu melakukan input data secara online melalui alamat https://loket.bpn.go.id/default.aspx. Input data secara online memang belum berlaku seragam, sehingga pengecekan dapat langsung ke loket Kantor Pertanahan (Kantah). Setelah data diinput, PPAT akan mencetak surat permohonan pengecekan dan jadwal datang ke loket. Biaya pengecekan berupa PNBP sebesar Rp.50.000. Bila telah selesai, maka sertipikat tanah akan mendapat tambahan keterangan bahwa atas sertipikat tersebut sudah dilakukan pengecekan dan hasilnya sesuai dengan buku tanahnya. Bila atas lokasi tanah belum dilakukan plotting, pada tahap ini BPN biasanya juga minta dilakukan proses plotting (proses pemetaan).

Bila sertipikat tanah tersebut asli/sesuai, maka PPAT akan meminta para pihak untuk melakukan pembayaran pajak-pajak atas transaksi jual beli. Bagi penjual wajib membayar pajak penghasilan (PPh) final atas penjualan tanah tersebut, yang besarnya 2,5% (terbaru) dari nilai traksaksi (ketentuan adalah nilai yang sesungguhnya diperoleh/diterima). Bagi pembeli, dikenakan pajak pembeli berupa BPHTB yang besarannya masih 5% dari harga transaksi setelah dikurangi nilai perolehan tidak kena pajak. Saat ini, pembayarannya juga dapat dilakukan di Bank Persepsi ataupun Kantor Pos.

Catatan:

Untuk pembayaran pajak pembeli, maka diperlukan SPPT PBB yang telah dibayar lunas untuk tahun berjalan dan tidak ada tunggakan PBB untuk tahun-tahun sebelumnya dan saat ini dipersyaratkan agar ukuran tanah dalam PBB sudah sesuai dengan kondisi sebenarnya. Bila tidak, maka data PBB harus dikoreksi terlebih dahulu agar sesuai.
Untuk pembayaran PPh Final menurut ketentuan Pasal 3 ayat (1) PP No. 34 tahun 2016 tentang PPh Final atas Tanah/Bangunan), pembayaran pajak penjual disetor sendiri oleh pembeli. 

Walaupun sudah dibayar, prosesnya masih berlanjut. Setelah pembayaran, bukti pembayaran pajak pembeli dan pajak penjual harus diverifikasi. Untuk pajak penghasilan, verifikasinya ke KPP setempat dan untuk pajak pembeli diverifikasi ke Kantor Pelayanan PBB dan BPHTB (Dinas Pendapatan Daerah) setempat. Mengenai verifikasi pajak penjual memang sering terjadi kesalahpahaman, ada yang mewajibkan ke KPP wilayah penjual berdomisili dan ada pula yang mewajibkannya ke KPP wilayah tanah berada.

Setelah mendapat verifikasi, maka PPAT dapat menyiapkan Akta Jual Belinya (AJB) untuk kemudian dijadwal kapan akan dilakukan penandatanganan akta. Akta Jual Beli harus ditandatangani diwilayah kerja PPAT tersebut. Akta PPAT juga harus dibacakan dan ditandatangani dihadapan para pihak dan saksi-saksi. Bila tidak, sanksinya adalah batal karena akta tersebut menjadi tidak otentik. 

Bila akta jual beli telah ditandatangani oleh para pihak, PPAT dan saksi-saksi dan setiap halaman AJB diparaf semua pihak, maka PPAT berkewajiban dalam waktu 7 hari kerja untuk mendaftarkannya ke Kantor Pertanahan setempat untuk diproses pemindahan haknya (baliknama). Kewajiban PPAT ini sesuai dengan ketentuan Pasal 40 PP Pendaftaran Tanah. Namun, kewajiban ini tidak ada kaitannya dengan keabsahan akta jual beli. Hanya saja, bila terlambat mendaftarkan, maka PPAT dianggap lalai dalam menjalankan kewajibannya. Ketentuan ini juga menjadi persoalan karena dalam praktek seringkali tidak dipersoalkan oleh BPN. Sebaliknya, di beberapa kantor BPN Kota/Kabupaten, menerapkan kebijakan antri (pembatasan) dalam memasukkan berkas. PPAT berjuang keras untuk dapat mendaftarkan aktanya.

Sebelum baliknama diproses, BPN juga akan meminta dilakukan pengajuan ZNT (Zona Nilai Tanah) sesuai lokasinya. yaitu semacam standar harga tanah yang menjadi patokan biaya BPN. ZNT ini menjadi dasar dari perhitungan biaya baliknama yang harus dibayar pihak pembeli. Oleh karenanya, besaran PNBP ini  tergantung dari letak tanahnya. Semakin strategis letaknya, semakin besar nilai ZNT-nya. Tarif proses peralihan hak/baliknama ini adalah 1/1000 dari ZNT + Rp.50.000,- (ketentuan Pasal 16 ayat 2 PP No.128 Tahun 2015).

Setelah semua berkas dimasukkan ke BPN setempat melalui loket, maka proses baliknama menunggu verifikasi dari BPN. Bila semuanya tidak ada kendala, nama pemilik lama akan dicoret dan ditambahkan nama pemilik baru dalam sertipikat tanah. Selanjutnya, sertipikat sudah dapat diambil kembali. Kisaran waktunya bervariasi, tergantung kebijakan BPN setempat. Namun, umumnya waktu proses paling lama 1 bulan. 

Notaris

Akta Kuasa Menjual Tanah/Bangunan

Jual-beli tanah/bangunan merupakan salah satu peristiwa atau perbuatan pengalihan kepemilikan hak atas tanah. Oleh karenanya, perbuatan atau transaksi tersebut harus dilakukan oleh pemilik hak atas tanah tersebut. Permasalahannya, ada banyak alasan yang menyebabkan seorang penjual (pemilik) berhalangan untuk melaksanakan perbuatan itu sendiri dan menandatangani akta jual belinya. Sebagai contoh, pihak penjual tinggal di wilayah kota atau kabupaten lain, di luar wilayah tanahnya atau pihak penjual cukup sibuk sehingga ingin mengutus orang lain sebagai penggantinya. Lalu, apakah pihak penjual dapat memberikan kuasa kepada pihak lain untuk mewakilinya?

Ketentuan Pasal 1792 KUH Perdata menyebutkan bahwa pemberian kuasa merupakan suatu persetujuan yang berisikan pemberian kekuasaan kepada orang lain yang menerimanya untuk melaksanakan sesuatu atas nama orang yang memberikan kuasa. Jadi, selain pemberian kuasa, unsurnya terpenting lainnya adalah pihak yang diberi kuasa menerima kuasa tersebut. Namun, penerima kuasa tidak boleh melakukan apa pun yang melampaui kuasanya. 

Pemberian kuasa dapat dilakukan secara khusus (kuasa khusus), yaitu hanya mengenai satu kepentingan tertentu atau lebih, atau secara umum, yaitu meliputi segala kepentingan pemberi kuasa. Pemberian kuasa yang dirumuskan secara umum hanya meliputi tindakan-tindakan yang menyangkut pengurusan saja, sedangkan pemberian kuasa secara khusus menyangkut tindakan untuk memindahtangankan (mengalihkan kepemilikan) barang atau meletakkan hipotek (menjaminkan) di atasnya, ataupun melakukan tindakan lain yang hanya dapat dilakukan oleh seorang pemilik. Pemberian kuasa secara khusus tersebut harus tegas dinyatakan dalam aktanya (Pasal 1796 KUH Perdata).

Dalam hal pemberian kuasa untuk menjualkan sebidang tanah/bangunan, maka sebagaimana ketentuan Pasal 1796 KUH Perdata tersebut, kuasa seperti tersebut harus dibuat khusus dan tegas dinyatakan dalam aktanya. Pengertian khusus dan kata-kata tegas di sini tentu tidak saja menyangkut hak untuk menjual suatu obyek tanah/bangunan atas nama penjual, melainkan juga menyangkut siapa pembelinya dan berapa harga yang disepakati, kesemuanya harus dituangkan dalam akta kuasa menjual. Artinya, kuasa menjual sebenarnya dibuat dalam hal penjualan akan dilakukan, bila tidak maka kuasa menjual akan kehilangan esensi kekhususannya tadi dihubungkan dengan unsur-unsur perjanjian jual beli.

Lalu, bagaimana dengan kuasa menjual yang sifatnya hanya memberikan kuasa menjualkan sebidang tanah/bangunan tanpa merinci pihak pembeli dan harganya? Dalam hal seperti ini, kuasa menjual tersebut menjadi tidak tegas dan makna kuasa khusus disini hanya berarti tentang perbuatan menjual saja. Kepada siapa tanah dijual dan harganya berapa menjadi terserah penerima kuasa. 

Badan Pertanahan Nasional (BPN) selaku instansi yang mencatat perubahan kepemilikan hak atas tanah juga tidak begitu saja mau menerima akta kuasa menjual bila tidak kuat alasannya, apalagi kuasa yang diberikan bersifat mutlak (Kuasa Jual Mutlak), artinya pemberi kuasa tidak dapat menarik kembali kuasanya sehingga penerima kuasa seolah-olah berubah kedudukannya sebagai pemilik tanah tersebut, padahal sebagaimana ketentuan Pasal 1813 KUH Perdata, kuasa dapat ditarik kembali dan juga berakhir bila pemberi kuasa meninggal dunia atau pailit. Namun, jika pemegang kuasa tidak tahu tentang meninggalnya pemberi kuasa atau tentang suatu sebab lain yang menyebabkan berakhirnya kuasa itu, maka perbuatan dari kuasa tersebut tetap sah dan harus dipenuhi. Salah satu alasan yang diterima oleh BPN (Kantor Pertanahan) untuk menerima Kuasa Jual Mutlak adalah adanya alas hak yang kuat atas kuasa menjual tersebut. Alas hak tersebut memberikan kuasa kepada pembeli untuk bertindak sebagai kuasa pihak penjual untuk melaksanakan akta jual belinya. Sebagai contoh, penjual telah menerima harga tanah/bangunan, namun proses jual beli belum dilakukan karena pajak-pajak belum dibayar, sehingga untuk mendahuluinya, dilakukan PPJB (perjanjian pengikatan jual beli) antara penjual dan pembeli. PPJB ini mengandung kuasa menjual kepada pihak pembeli agar pembeli dapat menyelesaikan/menandatangani Akta Jual Belinya dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setempat. Artinya, kalau PPJB dibatalkan, maka kuasa menjualnya juga dibatalkan. Sebaliknya, bila PPJB diubah, maka kuasa menjualnya juga harus diubah.

Hal yang perlu dicatat bahwa Akta Kuasa Menjual seharusnya bukan untuk memindahkan kepemilikan hak kepada penerima kuasa, tetap hanya mewakili pemberi kuasa selaku penjual. Dalam artinya, kepentingannya tetap atas nama penjual sebagaimana diamanatkan secara tegas dalam kuasanya. Akta Kuasa Menjual juga bukan kuasa untuk mencari pembeli (memasarkan/menjualkan), melainkan kuasa untuk mewakili penjual dalam suatu transaksi jual beli, dimana para pihak, obyek dan harganya sudah disepakati sebelumnya. Bila perlu, harga yang dibayarkan diterima langsung ke rekening penjual, bukan rekening atau diterima langsung oleh kuasa. Hal-hal ini untuk menghindari perselisihan atau konflik dalam hal pemberian kuasa menjual.

Notaris

Notaris