Gadai sebagai Jaminan Kredit

Gadai merupakan lembaga penjaminan yang tidak asing dan sampai sekarang masih kerap dilakukan dalam masyarakat. Walaupun demikian, masih ada pemahaman masyarakat yang belum terang tentang gadai ini. Istilah gadai seringkali diartikan penjaminan secara umum, termasuk untuk barang berupa tanah (gadai tanah). Saat ini, pusat-pusat gadai tersebar di berbagai tempat, yang umumnya menerima gadai barang berupa kendaraan, emas, atau barang elektronik.

Pemberian jaminan secara gadai adalah bentuk penjaminan yang sederhana dan mudah. Cukup dengan memberikan (menyerahkan/dioper) barang yang dijaminkan kepada penerima gadai. Syarat pemberian gadai adalah penyerahan (pelimpahan) penguasaan atas barang dimaksud kepada penerima gadai.

Dalam gadai, yang diserahkan adalah kekuasaan atas barang saja, bukan penyerahan hak miliknya (bukan penyerahan besit). Namun, bila penerima gadai sejak awal berniat memiliki barang gadai tersebut, maka dapat dikatakan bahwa besit tersebut diperoleh dengan itikad buruk. Bila barang gadai hilang, maka hak gadai juga hapus dengan sendirinya, kecuali barang tersebut akhirnya kembali ke tangan penerima gadai. Penerima gadai harus bertanggung jawab atas kerugian terhadap barang gadai sepanjang terjadi suatu kelalaian, namun terhadap penyelamatan barang gadai biayanya tetap menjadi beban pemberi gadai.

Penerima gadai tidak berhak untuk memiliki barang gadai karena walau dengan kesepakatan sekalipun, sebenarnya kesepakatan demikian tidak berlaku, mengingat pada prinsipnya penjaminan adalah perbuatan untuk menjamin pelunasan utang. Bila utang tidak dapat dibayar, barulah barang gadai dapat dijual untuk melunasi utang tersebut, sedangkan sisa penjualan harus diserahkan kepada pemberi gadai. Penerima gadai akan menerima pelunasan mendahului kreditur-kreditur lainnya, kecuali untuk biaya eksekusi gadai atau penyelamatan barang gadai.

Obyek gadai sebenarnya tak hanya barang bergerak yang berwujud, melainkan juga barang bergerak tak berwujud,seperti piutang/tagihan. Namun, terhadap piutang/tagihan, penjaminannya umumnya menggunakan jaminan fidusia. Berbeda dengan fidusia, jaminan gadai merupakan penyerahan kekuasaan atas barang (penyerahan barang itu sendiri), sedangkan fidusia merupakan penyerahan hak kepemilikannya saja, tanpa penyerahan barangnya.

Penjaminan gadai harus dapat dibuktikan sehingga harus dibuat perjanjian gadai secara tertulis, baik secara dibawah tangan maupun secara otentik dengan akta Notaris. Selain membuktikan perjanjian gadainya, juga harus dibuktikan perjanjian utang-piutangnya (perjanjian pokoknya) karena tanpa perjanjian utang-piutang (perjanjian pokoknya), maka gadai tidak sah.

Bila dibuatkan penjaminan gadai secara notariil, maka Notaris harus memperhatikan kewenangan bertindak penjamin (pemberi gadai) untuk menjaminkan suatu barang. Bila penjaminannya terikat dalam suatu perkawinan, maka diperlukan persetujuan pasangan kecuali terdapat suatu perjanjian kawin. Bila belum terikat dalam perkawinan, maka biasanya Notaris meminta pernyataan tertulis dari penjamin. Harusnya, pernyataan ini bukan dari penjamin, melainkan dari instansi yang berwenang. Bila surat pernyataannya hanya dibuat dibawah tangan, maka sebenarnya dapat langsung dinyatakan dalam akta Notaris tersebut.

Hal yang perlu diperhatikan dalam jaminan gadai adalah ada atau tidaknya barang itu sendiri. Bila barang belum ada, tentu gadai tidak dapat terjadi karena kekuasaan barang belum diserahkan.

Notaris
Notaris

Pendirian Badan Hukum Yayasan

Yayasan merupakan badan hukum yang terdiri atas kekayaan yang dipisahkan dan diperuntukkan untuk mencapai tujuan tertentu di bidang sosial, keagamaan, dan kemanusiaan, yang tidak mempunyai anggota. Dari pengertian ini, yayasan sebagai badan hukum merupakan lembaga yang fokus pada kegiatan tertentu dalam bidang sosial, keagamaan dan kemanusian. Kekayaan yang dipisahkan dari pendiri ini digunakan dan dikelola untuk mencapai tujuan yayasan. 

Para pendiri maupun pengurus tidak boleh mengambil keuntungan dari pengelolaan yayasan karena pada prinsipnya pekerjaan yang dilakukan bersifat sukarela. Walaupun demikian, yayasan dapat melakukan kegiatan usaha untuk membantu tercapainya tujuan yayasan dengan cara mendirikan badan usaha. Cakupan kegiatan usaha dari badan usaha yayasan cukup luas, termasuk hak asasi manusia, kesenian, olah raga, perlindungan konsumen, pendidikan, lingkungan hidup, kesehatan, dan ilmu pengetahuan. Selain itu, yayasan juga diperkenankan ikut serta dalam suatu badan usaha menjadi pemegang saham, misalnya pemegang saham perseroan terbatas, dengan ketentuan bahwa saham yang disetor maksimal 25% dari kekayaan yayasan. 

Yayasan mempunyai organ yang terdiri atas Pembina, Pengurus, dan Pengawas. Masing-masing memiliki kewenangan yang berbeda. Tidak boleh ada rangkap jabatan dalam organ yayasan, termasuk juga dalam badan usaha yang didirikan yayasan. Walaupun demikinan, yayasan tidak boleh membagikan keuntungan usaha  kepada Pembina, Pengurus, dan Pengawas. Hanya saja, segala biaya yang dikeluarkan oleh Pembina, Pengurus, maupun Pengawas (organ Yayasan) dalam rangka menjalankan tugasnya harus diganti oleh yayasan. Kekayaan yayasan (berupa uang, barang, maupun kekayaan lain) tidak boleh dialihkan atau dibagikan secara langsung atau tidak langsung dalam bentuk apapun yang dapat dinilai dengan uang (gaji, upah, atau honorarium) kepada Pembina, Pengurus, Pengawas, kecuali kepada Pengurus yang bukan Pendiri dan tidak terafiliasi dengan Pendiri, Pembina dan Pengawas. Di sini, pengertian “terafiliasi” merujuk pada hubungan keluarga karena perkawinan atau keturunan sampai derajat ketiga, baik secara horizontal maupun vertikal.

Pendirian yayasan dapat dilakukan dengan dua cara, yaitu dengan akta notaris atau dengan surat wasiat. Pendirian yayasan dengan surat wasiat dilakukan dengan Surat Wasiat Terbuka, artinya harus dilakukan dengan akta notaris juga. Surat wasiat tersebut dapat berisi anggaran dasar yang telah ditentukan ataupun sebagaimana yang akan dilaksanakan oleh penerima wasiat sesuai perintah dalam wasiat. 

Pendiri boleh satu orang (baik orang-perseorangan atau berbentuk badan hukum) dan untuk menandatangani akta pendirian notariil boleh dikuasakan. Bila berdasarkan surat wasiat, maka pendiriannya dilaksanakan oleh penerima wasiat (ataupun dapat dilakukan oleh ahli warisnya). Pengesahan pendirian yayasan wajib dimohonkan oleh pendiri atau kuasanya kepada Menteri Hukum dan HAM yang disampaikan melalui Notaris pembuat aktanya dalam waktu 10 hari setelah tanggal akta pendirian. Menteri Hukum dan HAM wajib menyampaikan penolakan atau persetujuan atas pengesahan yayasan dalam waktu 30 hari setelah permohonan diterima.

Namun, bila diperlukan pertimbangan dari instansi lain atas permohonan pengesahan tersebut, maka Menteri diberi waktu 7 hari setelah permohonan lengkap diterima untuk menyampaikan permintaan pertimbangan tersebut kepada instansi lain. Setelah pertimbangan diterima, dalam waktu 14 hari setelahnya, Menteri harus memberikan jawaban penolakan atau persetujuan. Sebaliknya bila jawaban pertimbangan tidak diterima, maka dalam waktu 30 hari setelah permintaan disampaikan kepada instansi tersebut, Menteri harus memberikan keputusan menolak atau menyetujui pengesahan yayasan.

Akta pendirian yayasan harus memuat Anggaran Dasar yang setidaknya meliputi :

a. Nama dan tempat kedudukan;

b. Maksud dan tujuan serta kegiatan untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut;

c. Jangka waktu pendirian;

d. Jumlah kekayaan awal yang dipisahkan dari kekayaan pribadi pendiri dalam bentuk uang atau benda;

e. Cara memperoleh dan penggunaan kekayaan;

f. Tata cara pengangkatan, pemberhentian, dan penggantian anggota Pembina, Pengurus, dan Pengawas;

g. Hak dan kewajiban anggota Pembina, Pengurus, dan Pengawas;

h. Tata cara penyelenggaraan rapat organ Yayasan;

i. Ketentuan mengenai perubahan Anggaran Dasar;

j. Penggabungan dan pembubaran Yayasan; dan

k. Penggunaan kekayaan sisa likuidasi atau penyaluran kekayaan Yayasan setelah pembubaran. 

Nama yayasan harus diawali dengan kata "Yayasan". Bila kekayaan yayasan berasal dari wakaf, kata "wakaf" dapat ditambahkan setelah kata "Yayasan", dengan ketentuan bahwa Yayasan menjadi Nazhir, yaitu menjadi pihak yang menerima harta benda wakaf dari Wakif untuk dikelola dan dikembangkan sesuai dengan peruntukannya (lihat UU Wakaf No.41 Tahun 2004). 

Kekayaan awal yayasan minimal Rp.10juta, namun bila terdapat pendiri yang merupakan warga negara asing (WNA), kekayaan awal yayasan minimal sebesar Rp.100juta. Bila kekayaan yang diserahkan tersebut bukan dalam bentuk uang, maka besarnnya senilai jumlah minimal tersebut. Pemisahan kekayaan awal Pendiri disertai dengan surat pernyataan dari pendiri mengenai keabsahan harta kekayaan tersebut bahwa kekayaan tersebut bukan merupakan hasil melawan hukum, misalnya, tindak pidana korupsi ataupun tindak pidana pencucian uang.

Bila yayasan didirikan oleh orang asing (WNA baik perseorangan maupun badan hukum asing), maka syarat dokumen yang harus dipernuhi adalah identitas paspor yang sah, surat pernyataan bahwa keabsahan kekayaan pendiri yang dipisahkan tersebut minimal senilai/sebesar Rp.100juta dan surat pernyataan pendiri bahwa kegiatan yayasan yang didirikan tidak merugikan masyarakat, bangsa, dan negara Indonesia. Salah satu anggota Pengurusnya harus dipegang oleh warga negara Indonesia (WNI).

Apabila anggota Pembina dan Pengawas yayasan berkewarganegaraan asing (WNA), maka diwajibkan memiliki KITAS (Kartu Izin Tinggal Sementara) dan izin kerja/melakukan kegiatan usaha jika bertempat tinggal di Indonesia. Bila tidak dipernuhi, maka anggota WNA tersebut tidak boleh tinggal di wilayah negara Republik Indonesia, kecuali merupakan pejabat korps diplomatik beserta keluarganya.

Akta pendirian Yayasan yang telah disahkan sebagai badan hukum (berikut dengan perubahan anggaran dasarnya) wajib diumumkan dalam Tambahan Berita Negara Republik Indonesia. Pengumuman tersebut dilakukan oleh Menteri dalam jangka waktu paling lambat 14 hari terhitung sejak tanggal pengesahan akta pendirian Yayasan (atau perubahan anggaran dasarnya). 

Bila badan hukum Yayasan belum disahkan, maka perbuatan-perbuatan atau tindakan hukum yang dilakukan oleh Pengurus (untuk dan atas nama Yayasan) menjadi tanggung jawab Pengurus tersebut secara tanggung renteng.

Notaris

Notaris

Pengenalan Notaris Terhadap Penghadap

UU Jabatan Notaris (No.30 Tahun 2004 dan No.2 Tahun 2014) mewajibkan Notaris sebagai pejabat publik pembuat akta otentik untuk dapat mengenal pihak-pihak yang datang menghadap kepadanya terkait pembuatan akta. Bentuk pengenalannya (bekendheid) dapat berupa pengenalan oleh Notaris sendiri maupun dikenalkan oleh dua penghadap lainnya atau oleh dua saksi pengenal lainnya. 

Saat ini, pengenalan Notaris terhadap para penghadap tak begitu banyak diperhatikan dalam pembuatan akta notaris. Padahal, makna "dikenal" tersebut menjadi sangat penting. Umumnya, akta-akta Notaris menyebutkan bahwa para penghadap telah dikenal, adapula yang menuliskan bahwa para penghadap telah dikenal dari identitasnya masing-masing. Padahal, maksud daripada pengenalan Notaris ini sama sekali tidak berkaitan dengan identitas. Para penghadap dikenal bukan berdasarkan KTP atau identitas lainnya, melainkan pergaulannya dalam masyarakat. Bentuk pengenalan Notaris bukan berarti penghadap harus mengenalkan dirinya atau menyerahkan tanda pengenal. Notaris harus dapat menjamin bahwa ketika penghadap memperkenalkan dirinya sebagai (dengan nama) A, maka orang tersebut memang benar-benar dikenal dalam masyarakat sebagai (dengan nama) A. Oleh karenanya, syarat nama kecil semula juga menjadi kewajiban untuk dituliskan dalam akta.

Notaris memang harus mengenal para penghadap, karena akta yang dibuat oleh Notaris merupakan akta otentik yang memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna (kuat). Bila Notaris tidak benar-benar mengenal (mengetahui) bahwa pihak yang menghadap adalah benar-benar sesuai dengan identitas yang diberikan, maka akta Notaris sangat berpotensi untuk merugikan hak orang lain. Tentu, konsekuensi seperti ini sedapat mungkin harus dihindari agar tidak terjadi, tentunya dengan cara-cara yang bertanggung jawab.

Bila Notaris tidak mengenal penghadap dalam pergaulan sehari-hari, maka dapat diartikan bahwa Notaris tidak mengenal penghadap tersebut, khususnya ketika para penghadap datang menghadap untuk pertama kalinya. Sementara, ketentuan Pasal 39 UU Jabatan Notaris diatas, mewajibkan Notaris mengenal para penghadap. Dalam hal Notaris tidak mengenal penghadap, maka penghadap tersebut harus diperkenalkan oleh dua penghadap lainnya atau oleh dua saksi penghadap lainnya. KTP atau identitas lainnya hanyalah data pendukung untuk keperluan pembuatan aktanya.

Perkembangan masyarakat yang cepat memang menjadi tantangan bagi Notaris dalam menjalankan jabatannya. Masyarakat seringkali ingin mendapat pelayanan yang cepat. Lantas bagaimana Notaris menyikapi perkembangan masyarakat agar tugasnya tetap dalam koridor ketentuan undang-undang. Hal ini memang menjadi hal yang problematis bagi Notaris. Kerap prosedur dan tatacara pembuatan akta otentik tidak lagi menjadi perhatian utama karena khawatir kehilangan klien. Selain itu, bila mengikuti maksud dari undang-undang sebagaimana yang telah disebutkan diatas, maka bentuk kewajiban pengenalan dapat dirasakan cukup merepotkan. Ketika baru pertama kali menghadap ke Notaris, seharusnya penghadap tidak hanya datang sendiri, melainkan bersama dengan dua orang saksi pengenal atau dua orang penghadap lainnya.

Cara memperkenalkan diri (bekendmaking) penghadap saat ini lazim berdasarkan identitas penghadap, apakah berbentuk KTP, passpor, ataupun SIM. Hanya saja, cara memperkenalkan seperti ini sangat rentan dengan risiko tindakan ilegal. Apalagi di era yang serba digital dimana antara bentuk asli dan bentuk palsu sangat sulit untuk dibedakan. Padahal, Notaris memikul sendiri risiko atas akibat hukum dari akta yang dibuatnya. Terkait tanggung jawab tersebut, umumnya dalam akta juga dinyatakan pelepasan tanggung jawab oleh Notaris maupun saksi-saksi apabila penghadap memberikan data/dokumen/surat yang tidak benar. Namun, bentuk pelepasan tanggung jawab seperti ini dalam prakteknya hanya hiasan akta saja. Notaris tetap saja terseret-seret dalam sengketa antara para penghadap.

Notaris

Sekilas Antara PPJB dan AJB

Dalam suatu transaksi jual beli tanah, sering terdengar istilah PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) dan AJB (Akta Jual Beli). Kedua istilah ini kedengarannya tak jauh berbeda. Sekilas pengertiannya sama saja, namun melibatkan hal yang berbeda. Dilihat dari tahapan transaksinya, sebenarnya PPJB (istilah lain: Ikatan Jual Beli - IJB) merupakan tahap awal dari suatu transaksi jual beli tanah (AJB), walaupun demikian dalam kondisi tertentu PPJB juga tak perlu dilakukan dan langsung bertransaksi dengan AJB. 

Perbedaannya antara PPJB dan AJB juga terletak pada pejabat yang berwenang membuat aktanya. Walau sama-sama akta otentik, namun keduanya disahkan oleh pejabat yang berbeda. Memang tidak ada ketentuan bahwa PPJB harus dibuat secara otentik, namun umumnya dibuat secara otentik di depan pejabat yang berwenang. Untuk membuat akta PPJB, para pihak akan mendatangi/menghadap kepada Notaris, sedangkan untuk membuat AJB, para pihak akan menghadap kepada PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).

Notaris dan PPAT merupakan jabatan yang berbeda, walau dapat dilaksanakan oleh orang yang sama. Notaris mendapat kewenangan dari Menteri Hukum dan HAM, sedangkan PPAT mendapat kewenangan dari Menteri Agraria/Tata Ruang/Ka. Badan Pertanahan Nasional.

Jual beli tanah merupakan transaksi hukum yang agak berbeda dengan transaksi jual beli barang lainnya. Hukum pertanahan di Indonesia mengatur siapa-siapa (subyek tanah) yang dapat memiliki tanah. Pengertian "memiliki tanah" di sini sebenarnya bukan memilikinya secara fisik absolut, melainkan hanya "Hak atas Tanah"-nya saja, dalam arti penguasaan dan penggunaan/peruntukannya. Pengertian "tanah" juga tidak hanya meliputi bidang/permukaan tanahnya saja (istilahnya tanah kosong), melainkan dapat berupa tanah dengan bangunan, tanaman ataupun berupa satuan (unit) rumah  susun atau unit apartemen. Selain terdapat pembatasan-pembatasan atas kepemilikan tanah tersebut, juga berlaku prosedur dalam kepemilikan tanah sehingga biasanya jual beli tanah memerlukan proses yang tidak singkat (umumnya 1 bulan).

Untuk dapat membeli tanah (AJB), maka transaksinya harus dilakukan di hadapan pejabat yang berwenang. Setelah berlakunya PP Pendaftaran Tanah, maka jual belinya harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. PPAT akan membuat akta jual belinya, yang disebut Akta Jual Beli (AJB). Namun, terkait jual beli tanah tersebut, para pihak (penjual dan pembeli) harus melakukan pembayaran pajak penjual (Pajak Penghasilan - PPh) dan BPHTB (sering disebut pajak pembeli). Para pihak (baik penjual dan pembeli) haruslah orang-orang yang berwenang (istilahnya cakap hukum) dalam melakukan jual beli tanah. Jadi, dalam transaksi tersebut, diperlukan penelitian dokumen-dokumen. Belum lagi apabila jual beli dilakukan oleh ahli waris ataupun jual beli dilakukan dengan sistem kredit (khususnya KPR) ataupun sistem pembayaran bertahap. Bila proses jual beli ini tidak didukung dengan dokumen-dokumen yang otentik, tentu dapat menimbulkan risiko bagi salah satu ataupun para pihak.

Ketika para pihak sepakat untuk melakukan jual beli, maka pertama-tama keduanya harus sepakat apakah pembayaran harga tanah dilakukan secara tunai seluruh harga (lunas) atau secara bertahap atau kredit (KPR). 

Bila pembayaran dilakukan lunas seluruhnya (termasuk pajak-pajak), maka proses jual beli dapat langsung disahkan oleh PPAT. Syarat pembayaran lunas ini dimaksudkan sebagai pemenuhan asas jual beli tanah yang berlaku di Indonesia, yaitu terang dan tunai. "Terang" karena dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang(PPAT), "tunai" karena peralihan kepemilikannya terjadi seketika itu juga (dalam arti tak ada lagi sangkut paut, tidak ada utang harga tanah). Bila pajak penjual (PPh 2,5%) dan pajak pembeli (BPHTB) sudah diselesaikan terlebih dahulu, sertipikat tanah telah diperiksa dan terdaftar langsung atas nama penjual, maka transaksi jual belinya dapat langsung disahkan oleh PPAT dengan membuat Akta Jual Belinya, tentu saja dengan penelitian dokumen oleh PPAT. Dengan pembuatan Akta Jual Beli, maka hak kepemilikan tanah seketika itu juga berpindah dari pihak penjual kepada pihak pembeli. Proses selanjutnya adalah melakukan pendaftaran atas peralihan hak kepemilikan tersebut kepada Kantor Pertanahan (BPN Kota/Kabupaten) setempat untuk kemudian dicatatkan (baliknama) ke dalam Buku Tanah (tersimpan di Kantor Pertanahan). Nama pemilik lama di sertipikat tanah akan dicoret dan ditambahkan nama pemilik baru. Dari sini, proses baliknama sudah selesai.

Namun, bagaimana bila penjual telah menyerahkan sertipikat kepada pembeli dan pembeli telah membayar seluruh harga tanah (lunas), namun ada kendala dalam pembayaran pajak-pajaknya? Dalam hal ini, proses pembayaran pajak masih memerlukan waktu. Bila dilihat dari sisi penjual, haknya sebagai penjual telah terpenuhi karena telah dibayar lunas. Hanya saja, kewajibannya yaitu pembayaran pajak PPh dan penyerahan hak kepemilikan kepada pembeli belum dilakukan. Sementara, dari sisi pembeli, pembeli telah melaksanakan kewajibannya, bisa juga ia telah membayar pajak BPHTB-nya, namun belum mendapat penerimaan (istilahnya pengoperan hak) kepemilikan atas tanah tersebut karena PPAT tidak akan mau mengesahkan jual beli tersebut kalau pajak-pajak belum terbayarkan.

Demikian juga bila pembayaran belum dilakukan secara lunas, ataupun melalui KPR, tentu saja PPAT tidak akan mau mengesahkan jual belinya. Jual beli harus dipenuhi dengan penyerahan barang dan pembayaran harga. Bila keduanya tidak dapat dilakukan, maka jual beli belum dapat dilakukan.

Demikian pula apabila pembayaran harga tanah/pajak sudah dilakukan, namun sertipikat tanah masih terdaftar atas nama orang lain (khususnya karena terjadi waris, pemilik sertipikat telah meninggal dunia sehingga penjualnya adalah ahli waris), tentu disini PPAT tidak akan mau membuatkan akta jual belinya. Nama di sertipikat tanah haruslah nama penjual (sudah dibaliknama ke penjual atau ahli waris).

Lalu, bagaimana cara melindungi hak atau memberikan perlindungan hukum bagi para pihak dalam kasus-kasus diatas? Saat ini, jual beli tanah tak dapat dianggap perkara biasa karena sebagian besar sengketa yang terjadi dalam masyarakat juga bersumber dari kepemilikan tanah. Oleh karenanya, para pihak perlu dilindungi secara hukum. Janji pihak penjual untuk menyerahkan kepemilikan tanahnya kepada pembeli atau janji pihak pembeli tanah untuk membayar harga tanah seluruhnya harus dibuat secara otentik agar kekuatan pembuktiannya sempurna bagi para pihak maupun terhadap pihak ketiga, seperti BPN sebagai instansi yang mengurusi masalah pertanahan. Di sinilah peran Notaris tadi dalam membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tadi. Dalam kasus-kasus tersebut diatas, PPJB berfungsi untuk memperteguh janji pihak penjual dan pembeli sehingga para pihak melanjutkan/menyelesaikan jual beli tersebut di kemudian hari setelah syarat-syarat dalam jual beli tadi terlaksana, misalnya ketika pajak-pajak sudah dibayar lunas, ketika nama di sertipikat sudah atas nama penjual (sudah baliknama), atau ketika pembeli telah membayar seluruh harga tanah (baik KPR maupun bertahap). 

Dalam prosesnya, PPJB menjadi dasar untuk melanjutkan/melangsungkan jual belinya sesuai dengan kondisi PPJB-nya. Dalam hal harga sudah dibayar lunas, namun pajak-pajak belum dibayarkan, maka hak penjual sudah dipenuhi, namun kewajiban belum dilakukan. Oleh karenanya, untuk melindungi hak pembeli yang telah membayar lunas, Notaris akan membuat akta PPJB sekaligus Akta Kuasa Jual (lebih pasnya Akta Kuasa Penjual) dari pihak penjual kepada pihak pembeli. Kuasa tersebut memberikan kuasa penuh kepada pembeli untuk melangsungkan jual belinya dihadapan PPAT tanpa lagi harus memerlukan bantuan dari pihak penjual (karena hak penjual telah dipenuhi, tak ada sangkutnya lagi, namun penjual wajib membayar pajak saja). Pihak Notaris kemudian diberi kuasa untuk membayarkan pajak penjual (atau juga dapat dibayarkan oleh penjual sendiri). Selanjutnya, berbekal akta PPJB dan akta Kuasa Jual tersebut, pihak pembeli akan menghadap kepada PPAT untuk dibuatkan Akta Jual Beli terkait jual beli yang sesungguhnya.

Demikian juga apabila pembayaran harga tanah belum dibayar lunas (baik secara bertahap maupun secara KPR), maka Notaris akan membuatkan akta PPJB. Namun, akta PPJB ini tidak dilakukan dengan penyerahan Kuasa Jual. Di sini, PPJB hanya memperteguh janji keduanya bahwa penjual akan menyerahkan tanahnya tersebut dan pembeli akan melunasi harganya. Jadi, tidak ada penyerahan kuasa jual kepada pembeli sebagaimana dalam kasus sebelumnya. Artinya, bila pembayaran sudah dilunasi oleh pihak pembeli dikemudian hari, maka kedua belah pihak, yaitu pihak penjual dan pihak pembeli akan bertemu kembali dan menghadap kepada PPAT untuk melangsungkan jual beli sesungguhnya (AJB).

Notaris

Akta Perjanjian Novasi Utang (Pembaruan Utang)

Novasi dalam KBBI diartikan sebagai penggantian utang atau tanggungan sebelumnya oleh utang atau tanggungan baru. Pengertian leksikal ini terkesan merujuk pada novasi obyeknya, yaitu utangnya. Sementara, menurut pengertian yang diberikan ketentuan Pasal 1413 KUH Perdata lebih rinci, bahwa novasi atau pembaruan utang ada 3 macam jalan atau bentuknya, yaitu:

1. Bila debitur membuat suatu perikatan utang baru untuk kepentingan kreditur yang menggantikan utang lama, yang dihapuskan karenanya. Novasi ini terkait dengan pergantian obyeknya atau sebenarnya disebut novasi utangnya.  

2. Bila debitur baru ditunjuk untuk menggantikan debitur lama, yang oleh kreditur dibebaskan dan perikatannya. Novasi ini disebut novasi debitur.

3. Bila sebagai akibat suatu persetujuan baru kreditur baru ditunjuk untuk menggantikan kreditur lama, yang terhadapnya debitur dibebaskan dan perikatannya. Novasi ini disebut novasi kreditur.

Salah satu ciri dari novasi utang adalah terjadinya pergantian/perpindahan kedudukan. Jika debitur hanya menunjuk seseorang yang harus membayar untuk dia, maka tidak terjadi suatu pembaruan utang. Hal yang sama berlaku jika kreditur hanya menunjuk seseorang yang diwajibkan menerima pembayaran utang untuknya (Pasal 1420 KUH Perdata). Karena pergantian/perpindahan kedudukan ini, maka utang yang lama (kepada debitur lama) hapus dan tercipta utang baru.

Terkait novasi subyektif, untuk pergantian kreditur (kreditur baru) lebih dikenal sebagai novasi subyektif aktif, sedangkan dalam pergantian debitur (debitur baru) lebih dikenal sebagai novasi subyektif pasif. Istilah aktif dan pasif di sini cukup membingungkan karena bila ditinjau dari perspektif utang, maka pihak yang aktif adalah debitur, sedangkan pihak yang pasif adalah kreditur. Debitur disebut pihak yang aktif karena debiturlah yang harus melakukan pemenuhan utangnya (prestasi), sedangkan kreditur adalah pihak yang menunggu pemenuhan prestasi tersebut. Artinya, lebih tepat apabila novasi debitur disebut novasi subyektif aktif, dan novasi kreditur lebih tepat disebut novasi pasif. Terlepas dari istilah aktif dan pasif, kreditur berperan aktif dalam suatu novasi (peran utama). Kreditur adalah aktor dari novasinya karena tanpa persetujuan kreditur atas suatu novasi, maka novasi tidak mungkin terjadi.

Dalam melangsungkan novasi, para pihak yang terlibat harus membuat akta, biasanya dengan akta notaris bukan dibawah tangan. Pembaruan utang (novasi) hanya dapat dilakukan antara orang-orang yang cakap untuk mengadakan perikatan, dan menurut ketentuan Pasal 1415 KUH Perdata, novasi utang tidak dapat hanya dikira-kira; kehendak seorang untuk mengadakannya harus terbukti dari isi akta. Dalam akta novasi utang, pihak debitur lama mengajukan permohonan kepada kreditur untuk pergantian debitur. Debitur baru selanjutnya mau menerima kedudukan tersebut, kesemuanya setelah kreditur memberikan persetujuan.

Walaupun novasi melibatkan 3 pihak, yaitu debitur, kreditur dan pihak yang menggantikan, akan tetapi terhadap novasi debitur, pembaruan utang dapat dijalankan tanpa bantuan debitur lama (Pasal 1416 KUH Perdata). Artinya, para penghadap dalam pembuatan akta novasi utangnya hanya 2 pihak, yaitu debitur baru dan kreditur.

Lalu bagaimana dengan pada suatu utang melekat hak-hak kebendaan seperti hak jaminan berupa Hak Tanggungan, fidusia ataupun gadai? Karena utang yang lama hapus dan tercipta utang yang baru, maka secara demi hukum hak-hak melekat pada utang tersebut terhapus. Untuk Hak Tanggungan, ketentuan Pasal 18 UU Hak Tanggungan berlaku bahwa Hak Tanggungan ikut hapus dengan hapusnya utang (perikatan pokok) yang dijamin. Demikian juga dengan jaminan fidusia, otomatis akan hapus (Pasal 25 UU Jaminan Fidusia). Dalam prakteknya, selain pembuatan akta perjanjian novasi utangnya, dibuatkan juga akta pembaruan perjanjian pokok antara kreditur/Bank dengan debitur yang baru atau antara debitur dengan kreditur yang baru. Dalam perjanjian tersebut, dapat disepakati adanya jaminan baru, atau jaminan lama tetap mengikat/melekat. Walaupun jaminan disebutkan tetap mengikat/melekat, prakteknya tetap dilakukan roya untuk mencoret hak jaminan lama dan kemudian didaftarkan hak jaminan baru dengan akta penjaminan yang baru pula.

**Akta pembaruan utang, akta pembaharuan utang

Notaris

Akta Kuasa Menjual Tanah/Bangunan

Jual-beli tanah/bangunan merupakan salah satu peristiwa atau perbuatan pengalihan kepemilikan hak atas tanah. Oleh karenanya, perbuatan atau transaksi tersebut harus dilakukan oleh pemilik hak atas tanah tersebut. Permasalahannya, ada banyak alasan yang menyebabkan seorang penjual (pemilik) berhalangan untuk melaksanakan perbuatan itu sendiri dan menandatangani akta jual belinya. Sebagai contoh, pihak penjual tinggal di wilayah kota atau kabupaten lain, di luar wilayah tanahnya atau pihak penjual cukup sibuk sehingga ingin mengutus orang lain sebagai penggantinya. Lalu, apakah pihak penjual dapat memberikan kuasa kepada pihak lain untuk mewakilinya?

Ketentuan Pasal 1792 KUH Perdata menyebutkan bahwa pemberian kuasa merupakan suatu persetujuan yang berisikan pemberian kekuasaan kepada orang lain yang menerimanya untuk melaksanakan sesuatu atas nama orang yang memberikan kuasa. Jadi, selain pemberian kuasa, unsurnya terpenting lainnya adalah pihak yang diberi kuasa menerima kuasa tersebut. Namun, penerima kuasa tidak boleh melakukan apa pun yang melampaui kuasanya. 

Pemberian kuasa dapat dilakukan secara khusus (kuasa khusus), yaitu hanya mengenai satu kepentingan tertentu atau lebih, atau secara umum, yaitu meliputi segala kepentingan pemberi kuasa. Pemberian kuasa yang dirumuskan secara umum hanya meliputi tindakan-tindakan yang menyangkut pengurusan saja, sedangkan pemberian kuasa secara khusus menyangkut tindakan untuk memindahtangankan (mengalihkan kepemilikan) barang atau meletakkan hipotek (menjaminkan) di atasnya, ataupun melakukan tindakan lain yang hanya dapat dilakukan oleh seorang pemilik. Pemberian kuasa secara khusus tersebut harus tegas dinyatakan dalam aktanya (Pasal 1796 KUH Perdata).

Dalam hal pemberian kuasa untuk menjualkan sebidang tanah/bangunan, maka sebagaimana ketentuan Pasal 1796 KUH Perdata tersebut, kuasa seperti tersebut harus dibuat khusus dan tegas dinyatakan dalam aktanya. Pengertian khusus dan kata-kata tegas di sini tentu tidak saja menyangkut hak untuk menjual suatu obyek tanah/bangunan atas nama penjual, melainkan juga menyangkut siapa pembelinya dan berapa harga yang disepakati, kesemuanya harus dituangkan dalam akta kuasa menjual. Artinya, kuasa menjual sebenarnya dibuat dalam hal penjualan akan dilakukan, bila tidak maka kuasa menjual akan kehilangan esensi kekhususannya tadi dihubungkan dengan unsur-unsur perjanjian jual beli.

Lalu, bagaimana dengan kuasa menjual yang sifatnya hanya memberikan kuasa menjualkan sebidang tanah/bangunan tanpa merinci pihak pembeli dan harganya? Dalam hal seperti ini, kuasa menjual tersebut menjadi tidak tegas dan makna kuasa khusus disini hanya berarti tentang perbuatan menjual saja. Kepada siapa tanah dijual dan harganya berapa menjadi terserah penerima kuasa. 

Badan Pertanahan Nasional (BPN) selaku instansi yang mencatat perubahan kepemilikan hak atas tanah juga tidak begitu saja mau menerima akta kuasa menjual bila tidak kuat alasannya, apalagi kuasa yang diberikan bersifat mutlak (Kuasa Jual Mutlak), artinya pemberi kuasa tidak dapat menarik kembali kuasanya sehingga penerima kuasa seolah-olah berubah kedudukannya sebagai pemilik tanah tersebut, padahal sebagaimana ketentuan Pasal 1813 KUH Perdata, kuasa dapat ditarik kembali dan juga berakhir bila pemberi kuasa meninggal dunia atau pailit. Namun, jika pemegang kuasa tidak tahu tentang meninggalnya pemberi kuasa atau tentang suatu sebab lain yang menyebabkan berakhirnya kuasa itu, maka perbuatan dari kuasa tersebut tetap sah dan harus dipenuhi. Salah satu alasan yang diterima oleh BPN (Kantor Pertanahan) untuk menerima Kuasa Jual Mutlak adalah adanya alas hak yang kuat atas kuasa menjual tersebut. Alas hak tersebut memberikan kuasa kepada pembeli untuk bertindak sebagai kuasa pihak penjual untuk melaksanakan akta jual belinya. Sebagai contoh, penjual telah menerima harga tanah/bangunan, namun proses jual beli belum dilakukan karena pajak-pajak belum dibayar, sehingga untuk mendahuluinya, dilakukan PPJB (perjanjian pengikatan jual beli) antara penjual dan pembeli. PPJB ini mengandung kuasa menjual kepada pihak pembeli agar pembeli dapat menyelesaikan/menandatangani Akta Jual Belinya dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setempat. Artinya, kalau PPJB dibatalkan, maka kuasa menjualnya juga dibatalkan. Sebaliknya, bila PPJB diubah, maka kuasa menjualnya juga harus diubah.

Hal yang perlu dicatat bahwa Akta Kuasa Menjual seharusnya bukan untuk memindahkan kepemilikan hak kepada penerima kuasa, tetap hanya mewakili pemberi kuasa selaku penjual. Dalam artinya, kepentingannya tetap atas nama penjual sebagaimana diamanatkan secara tegas dalam kuasanya. Akta Kuasa Menjual juga bukan kuasa untuk mencari pembeli (memasarkan/menjualkan), melainkan kuasa untuk mewakili penjual dalam suatu transaksi jual beli, dimana para pihak, obyek dan harganya sudah disepakati sebelumnya. Bila perlu, harga yang dibayarkan diterima langsung ke rekening penjual, bukan rekening atau diterima langsung oleh kuasa. Hal-hal ini untuk menghindari perselisihan atau konflik dalam hal pemberian kuasa menjual.

Notaris

Notaris

Kendaraan Sebagai Jaminan Kredit

Saat ini, kendaraan yang dijadikan jaminan utang (istilah slang: disekolahkan) sudah umum terjadi di kalangan masyarakat. Mulai dari kendaraan keluarga (sepeda motor, mobil) sampai dengan kendaraan untuk operasional kantor maupun usaha (truk, alat berat). Bentuk penjaminan kendaraan seperti ini disebut penjaminan secara fidusia (kepercayaan saja). Mengapa berdasarkan kepercayaan saja? Karena kendaraan masih dikuasai oleh pemiliknya dan dipakai baik untuk keperluan pribadi maupun usaha dengan ketentuan pemiliknya sekarang secara hukum bukan lagi sebagai pemilik kendaraan melainkan sebagai pihak yang meminjamkannya saja. Pemilik kendaraan hanya memberikan surat kepemilikannya saja kepada pihak leasing atau Bank sebagai tanda bahwa sejak dijaminkan, kepemilikan kendaraan tersebut secara hukum telah beralih kepada pihak leasing atau Bank. 

Mekanisme penjaminan fidusia ini memang relatif cukup mudah, apalagi sekarang sistem pendaftaran fidusianya sudah dilakukan secara online oleh Notaris yang ditunjuk sebagai pembuat akta fidusianya. Setelah para pihak (debitor dan kreditor) telah menandatangani perjanjian kreditnya, maka disusul dengan penandatanganan akta pemberian jaminan fidusianya dihadapan Notaris. Bila debitur juga merupakan pemilik kendaraan, maka debitur cukup menyerahkan asli BPKB (Buku Pemilikan Kendaraan Bermotor) dan copy STNK. Dalam kasus tertentu, dimana pihak peminjam adalah perusahaan, dan kendaraan yang dijaminkan tersebut merupakan kendaraan operasional/usaha yang dibiayai oleh Bank tersebut (artinya dana pinjaman digunakan untuk pembelian kendaraan operasional), maka proses penjaminannya biasanya cukup didukung dengan data-data pemesanan barang, kuitansi pembayaran dan surat pernyataan dari dealer bahwa akan menyerahkan BPKB kepada Bank setelah BPKB tersebut selesai diproses.

Setelah akta penjaminan fidusia selesai ditandatangani, maka pihak Notaris akan mendaftarkannya secara online ke Kantor Pendaftaran Jaminan Fidusia yang merupakan lembaga dibawah Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia. Atas pendaftaran tersebut, maka Notaris akan mencetak sertifikat tersebut (karena penerbitan Sertifikat Jaminan Fidusia dilakukan oleh Kantor Pendaftaran Fidusia secara digital) dan menyerahkannya kepada pihak leasing/Bank. 

Dalam hal pihak peminjam tak melunasi pinjamannya, maka dengan berdasarkan sertifikat tersebut, pihak Bank akan menarik kendaraan yang dikuasai oleh debitur dengan anggapan bahwa debitur hanya berstatus peminjam pakai atas kendaraan tersebut. Hal ini memang sering terjadi, dimana kendaraan ditarik oleh leasing/Bank.

Notaris

Notaris

Tanah dan Bangunan Sebagai Jaminan Kredit

Dalam terminologi hukum agraria kita, tanah (bidang tanah) itu sebenarnya tak dapat menjadi obyek perjanjian, atau sederhananya diperdagangkan (kecuali yang dimaksud adalah tanah galian), karena tanah itu tidak dapat dimiliki secara pribadi, melainkan milik seluruh bangsa Indonesia secara menyeluruh. Jadi, apakah yang dimaksud "tanah" yang dapat dimiliki itu? Kepemilikan tanah itu sebenarnya merujuk pada "Hak Atas Tanah" tersebut, artinya hak untuk menguasai, menggunakan dan memanfaatkannya, yang jenis hak atas tanah diantaranya:

1. Hak Milik; hak terkuat yang berlangsung terus-menerus dan dapat diwariskan tanpa batasan waktu.

2. Hak Guna Bangunan; sebagaimana namanya hak untuk mendirikan bangunan diatasnya, dengan masa berlaku paling lama 30 tahun.

3. Hak Guna Usaha; sebagaimana namanya hak untuk menggunakan tanahnya sebagai lahan usaha, misalnya pertanian, perkebunan, dengan jangka waktu paling lama 25 tahun

4. Hak Pakai, yang diberikan untuk jangka waktu tertentu atau selama diperlukan, tergantung keperluannya.
5. Termasuk pula yang disebut dengan Rumah Susun (umumnya disebut unit apartemen), juga dikategorikan sebagai Hak Atas Tanah, karena terkait dengan bangunan rumah susun yang diatasnya.

Mengingat tanah (baca: Hak Atas Tanah) memiliki nilai ekonomis yang semakin tinggi, tanah umum digunakan sebagai jaminan utang. Ketika seseorang mengajukan pinjaman kepada Bank, persetujuan atas fasilitas pinjaman tersebut umumnya dilakukan dengan syarat adanya jaminan nilainya bagus, dan tanah (aset tetap) lebih disukai oleh Bank sebagai jaminan, terlepas apakah eksekusinya tak semudah yang dibayangkan. 

Biasanya, sebelum pinjaman diterima, maka atas tanah yang akan dijaminkan kepada Bank terlebih dahulu dilakukan pengecekan. Di sini, pemilik tanah (biasanya juga debitur/peminjam itu sendiri) harus menyerahkan sertipikat tanah kepada pihak Bank dan kemudian pihak Bank menyerahkan sertipikat tersebut kepada pihak Notaris/PPAT untuk dilakukan pengecekan, mengingat Notaris/PPAT tersebut berkewajiban untuk melaksanakan pengecekan sertipikat sebelum penjaminan dilakukan. Pengecekan sertipikat tersebut dilakukan ke Kantor  Pertanahan (BPN Kota/Kab) setempat dimana tanah berlokasi. Setelah dilakukan pengecekan dan dinyatakan "clear"/bersih, akad kredit dapat dilangsungkan.

Ketika fasilitas pinjaman diterima, pihak peminjam (debitor) dan Bank akan menandatangani perjanjian utang piutangnya (lazim disebut perjanjian kredit/pembiayaan), bisa dilakukan dihadapan Notaris (aktanya disebut akta notaris/akta otentik), bisa juga dilakukan oleh para pihak sendiri (istilahnya dibawah tangan) tanpa melibatkan Notaris. Selanjutnya, dilakukan penandatanganan akta penjaminan (sering disebut akad/pengikatan) atas tanah yang dijadikan sebagai agunan (jaminan Bank). Bila debiturnya juga pemilik tanah, maka akta penjaminan ditandatangani oleh pihak yang sama juga. Namun bila tanahnya atas nama pihak lain, maka pemilik tanah tersebut harus ikut hadir untuk penandatanganan akta penjaminan.  

Penandatanganan akta penjaminan dilakukan dihadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) di wilayah tanah tersebut berlokasi (Kota/Kabupaten). Pemilik Tanah dan Bank akan menandatangani akta yang disebut Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dan kemudian PPAT tersebut akan mendaftarkan penjaminannya (istilahnya disebut Hak Tanggungannya) ke BPN setempat. Setelah didaftarkan, maka nantinya dalam sertipikat tanah tersebut akan tercantum keterangan bahwa atas tanah tersebut telah didaftarkan sebagai jaminan utang, Hak Tanggungan, sebesar nilai yang disepakati (biasanya 125% dari nilai utang atau sebesar nilai pasar dari tanah tersebut). BPN selanjutnya akan menerbitkan Sertipikat Hak Tanggungan (SHT) dengan keterangan yang sama. Dalam SHT tersebut, tercantum nilai Hak Tanggungan, Nomor sertipikat tanah yang dijadikan agunan, dan nama PPAT yang melangsungkan penjaminan tersebut.

Biasanya, sertipikat tanah dan SHT tersebut keduanya akan disimpan oleh pihak Bank. Bila utang sudah lunas, maka sertipikat tanah akan dikembalikan kepada pemilik tanah. Agar sertipikat tanah tersebut kembali bersih, maka keterangan Hak Tanggungan di dalam sertipikat tanah tersebut harus dicoret (istilah disebut Roya) sehingga kembali "clear". Proses roya sertipikat tanah dapat dilakukan sendiri oleh pemilik tanah maupun dikuasakan kepada pihak Notaris/PPAT, dengan membawa sertipikat tanah, SHT dan surat keterangan lunas kepada BPN setempat untuk diproses roya.

Namun, bila utang tak dapat dilunasi sampai kondisi tertentu atau sampai jangka waktu tertentu, maka Bank akan melakukan eksekusi atau penjualan atas tanah tersebut melalui kantor lelang. Eksekusi seperti ini termasuk upaya paksa dan selalu menjadi jalan terakhir yang ditempuh oleh pihak Bank.

Notaris
Notaris