Pengurusan Perizinan Suatu Perusahaan (Perseroan Terbatas)

Setelah perusahaan berdiri atau terbentuk dan sebelum menjalankan usahanya, perusahaan terlebih dahulu mengurus segala perizinan yang diperlukan agar usahanya berjalan legal sesuai dengan maksud dan tujuan perusahaan berdiri.

Bila perusahaan merupakan usaha perorangan, legalitasnya memang tidak jauh berbeda dengan perusahaan perseroan berbadan hukum seperti Perseroan Terbatas (PT) atau non badan hukum seperti perseroan komanditer (CV). Perbedaannya, usaha perorangan tidak memerlukan akta pendirian badan usaha, layaknya seperti PT. Untuk PT, akta pendiriannya harus mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan HAM, sedangkan pengesahan CV cukup dilakukan dengan pendaftaran perseroan ke panitera pengadilan negeri setempat, sesuai domisili perseroan. 

Hal pertama yang perlu dilakukan untuk memperoleh perizinan perusahaan adalah pengurusan Surat Keterangan Domisili Usaha/Perusahaan yang menyatakan bahwa benar di alamat yang dimaksud merupakan tempat usaha/domisili perusahaan. Pengurusannya dapat diwakili oleh kuasa, yang biasanya dilimpahkan kepada Notaris yang membuatkan akta notarisnya. Bila lokasi usaha merupakan kawasan pemukiman, umumnya diperlukan surat persetujuan dari para tetangga yang menyatakan tidak keberatan atas usaha di lokasi tersebut. Dengan membawa surat pengantar dari ketua RT/RW, Kantor Kelurahan (atau Saklak PTSP Kelurahan) akan mengeluarkan Surat Keterangan Domisili Perusahaan (SKDP). Syarat-syarat untuk pembuatan surat keterangan ini, antara lain: KTP, KK, NPWP, bukti kepemilikan tanah/bangunan kantor/usaha, IMB, bukti pelunasan PBB tahun berjalan, akta pendirian perseroan diserta pengesahannya, perjanjian sewa-menyewa bila kantor bukan milik sendiri atau surat persetujuan dari pemilik bahwa tidak berkeberatan tempatnya dijadikan usaha/kantor, termasuk surat-surat pernyataan yang dipersyaratkan dari penanggung jawab perusahaan/direktur. Jangka waktu pengurusan tergantung kecepatan pelayanan, umumnya 3 hari SKDP selesai. 

• Khusus untuk DKI, pengurusan SKDP pertama kali dilakukan secara manual melalui Saklak PTSP Kelurahan setempat yang kemudian akan mengeluarkan SKDP sementara (berlaku 1 bulan). SKDP Sementara selanjutnya dipergunakan untuk pengurusan NPWP. Apabila NPWP sudah diperoleh, maka pengurusan SKDP dilakukan secara online. 

Selanjutnya, berbekal SKDP, pengurusan dilanjutkan ke Kantor Pelayanan Pajak setempat untuk pendaftaran badan usaha sebagai wajib pajak (Surat Keterangan Terdaftar) dan pembuatan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP), sesuai dengan maksud dan tujuan perusahaan. Di sini, wajib pajak akan mendapat penjelasan sekilas mengenai hak dan kewajiban wajib pajak. Di sini, pengurusannya sebenarnya tak dapat diwakilkan kepada pihak diluar perusahaan. Proses pengurusan NPWP selesai pada hari yang sama, sedangkan asli kartu NPWP akan dikirimkan langsung ke alamat perusahaan.

Setelah memperoleh SDKP dan NPWP, seharusnya pengurus perusahaan sudah dapat membuat rekening bank. Namun, umumnya bank juga memintakan persyaratan berupa surat izin usaha dan Tanda Daftar Perusahaan (TDP). Untuk PT, pembuatan rekening bank menjadi sangat penting mengingat perseroan harus segera menyetorkan modal yang disetorkan para pendiri ke rekening atas nama perusahaan. Nantinya, bukti penyetoran atas modal setor tersebut harus disampaikan kepada Kementerian Hukum dan HAM (secara online) dalam  waktu 60 hari setelah perusahaan mendapat pengesahan. Selain itu, untuk pengurusan Tanda Daftar Perusahaan (TDP), diperlukan nomor rekening bank atas nama perseroan.

Terakhir, setelah mendapat SDKP dan NPWP, prosesnya dilanjutkan dengan pengurusan Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) dan Tanda Daftar Perusahaan (TDP). Untuk DKI, pengurusan SIUP dan TDP dapat dilakukan secara simultan (bersamaan) melalui PTSP sesuai besaran modal yang disetor. Bila usaha awal masuk kategori perusahaan skala kecil (modal setor dibawah Rp.200juta), maka pengurusan SIUP dan TDP dilakukan melalui PTSP tingkat kecamatan. Setiap perusahaan wajib melakukan pendaftaran bila menjalankan usaha untuk tujuan memperoleh keuntungan/laba yang bersifat tetap dan terus-menerus, termasuk berupa kantor cabang, kantor pembantu, anak perusahaan serta agen dan perwakilan dari perusahaan itu yang mempunyai wewenang untuk mengadakan perjanjian, dengan pengecualian terhadap perusahaan perorangan skala kecil. Instansi yang mengelola Daftar Perusahaan adalah kementerian perdagangan. Hal-hal apa saja yang harus dicatatkan ke dalam Daftar Perusahaan tersebut ditetapkan dalam UU Wajib Daftar Perusahaan (No.3 Tahun 1982).

Pertanyaannya, apakah perusahaan selalu harus mengurus SIUP? Bila perusahaan bergerak dalam bidang perdagangan (dalam pengertian umum) barang dan jasa umum, maka izinya berupa SIUP. Sebaliknya, bila barang dan jasa yang diperdagangkan bersifat tertentu (khusus), izinnya tidak berupa SIUP, melainkan sesuai dengan produk yang ditawarkan. Misalnya, untuk perusahaan yang bergerak dalam bidang-bidang jasa kepariwisataan, izinnya berupa Tanda Daftar Usaha Pariwisata (TDUP) sesuai dengan klasifikasi usahanya. Bila perusahaan bergerak dalam bidang kontruksi (kontraktor), izinnya berupa  Izin Usaha Jasa Konstruksi Kegiatan Usaha Jasa Pelaksana Konstruksi (Kontraktor), atau bila perusahaan merupakan perusahaan outsourcing (alih daya), izinnya berupa Izin Operasional Perusahaan Penyedia Jasa Pekerja/Buruh, yang kesemua pengurusannya juga kini melalui PTSP. Bidang-bidang usaha apa saja yang mendapat izin berupa SIUP, dapat dilihat di sini: Surat Keputusan Kepala Badan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Provinsi DKI No.90 Tahun 2016. 

Selanjutnya, apakah selain izin berupa SIUP, perusahaan dapat memperoleh izin lainnya secara bersamaan seperti SIUP dan TDUP? Bila persyaratan terpenuhi, perizinan tersebut dapat diperoleh secara bersamaan. Untuk memperoleh SIUP tidak ada persyaratan khusus yang diperlukan, umumnya cukup diberikan dalam bentuk surat-surat pernyataan. Selain itu, berdasarkan Permen DN No.19 Tahun 2017, peraturan tentang izin gangguan (HO) sudah dicabut (untuk Kota Bekasi, izin gangguan (HO) sudah dihentikan melalui PTSP). Hal ini tentu mempermudah dan mempercepat prosedur berusaha di Indonesia.

Terkait dengan penggunaan virtual office (kantor yang hanya untuk khusus domisili surat-menyurat), khusus untuk DKI, pengurusan izinnya hanya dapat dilakukan di PTSP Kecamatan dan terbatas untuk bidang-bidang perdagangan umum saja. Selain itu, jangka waktu SKDP, SIUP dan TDP untuk perusahaan dengan virtual office hanya berlaku selama 1 tahun. Ketentuannya dapat dilihat di sini.

Notaris

Notaris

Akta Perjanjian Sewa Menyewa

Perjanjian sewa-menyewa merupakan salah satu perjanjian yang bersifat konsensual, dalam arti perjanjian tersebut sudah sah dan mengikat apabila tercapai kesepakatan mengenai barang yang disewa dan harga sewanya dalam suatu waktu tertentu. Unsur barang dan harga sewa untuk waktu tertentu merupakan dua hal pokok dalam perjanjian sewa-menyewa. 

Perjanjian sewa-menyewa juga merupakan perjanjian yang bersifat timbal balik, karena di satu sisi, pihak yang menyewakan berkewajiban menyerahkan kenikmatan suatu barang yang akan disewanya, di sisi lain, pihak yang menyewa berkewajiban membayar harga sewa. Masing-masing pihak memiliki prestasi terhadap yang lainnya. Adanya unsur harga sewa inilah yang membedakan perjanjian sewa-menyewa dengan perjanjian pinjam-pakai. Dalam suatu perjanjian pinjam pakai-pihak kedua menikmati barang secara cuma-cuma. Dalam bukunya Prof. Subekti, harga sewa tidak mutlak berupa uang sewa, melainkan dapat berupa penyerahan barang atau jasa.

Istilah sewa-menyewa oleh sebagian orang dianggap tidak tepat karena seolah-olah memiliki makna masing-masing pihak "saling menyewakan". Anggapan ini kurang tepat karena frase kata "sewa-menyewa" bukanlah pengertian (kata kerja) yang bersifat resiprokal (saling/berbalasan), melainkan menggambarkan adanya pihak yang menyewakan (sewa) dan yang menyewa.

Perjanjian sewa-menyewa bukanlah perjanjian untuk memindahkan hak milik atas barang sewa, sehingga tak selalu pihak yang menyewakan adalah pemiliknya langsung, melainkan dapat disewakan oleh pihak yang memiliki hak nikmat hasil.  

Pihak yang menyewakan berkewajiban untuk menyerahkan barang agar dapat dinikmati, memelihara barang tersebut agar dapat dinikmati sebagaimana mestinya dan menjamin ketentraman agar barang dapat dinikmati penyewa tanpa ada tuntutan dari pihak ketiga selama berlangsungnya sewa. Sementara, penyewa berkewajiban memakai barang sewa sebagaimana mestinya sesuai perjanjian dan membayar harga sewanya. Dalam sewa-menyewa juga dapat disepakati hak penyewa untuk menyewakan kembali (sewa-ulang)  atau melepaskan sewanya kepada orang lain.

Sewa-menyewa sangat lazim dalam kegiatan ekonomi. Bila barangnya berupa rumah/bangunan, maka istilah sewanya lazim disebut kontrak(-an). Bila barangnya berupa kendaraan, lazim sewanya disebut carter.

Selain sewa-menyewa rumah/bangunan, lazim juga terjadi sewa-menyewa tanah, baik berupa tanah pertanian maupun tanah non-pertanian. Untuk tanah pertanian, tujuan sewa-menyewa sepertinya sudah jelas, yaitu untuk kegiatan pertanian. Permasalahan muncul bila sewa-menyewa dilakukan atas tanah non-pertanian, yang dalam hal ini tanah kosong akan digunakan oleh pihak penyewa untuk mendirikan bangunan, sebagaimana "lazim" terjadi di daerah wisata Bali, bahkan penyewanya merupakan Warga Negara Asing (WNA) dengan masa sewa selama 20 tahun bahkan 40 tahun. 

Walaupun sistem hukum agraria kita menggunakan asas pemisahan horizontal dari Hukum Adat, yaitu dimungkinkan bahwa kepemilikan atas tanah dan atas bangunan oleh orang yang berbeda, apakah kepemilikan bangunan tersebut dapat diberikan atas dasar perjanjian sewa-menyewa biasa? Selain itu, apakah orang asing (WNA) dengan membuat perjanjian sewa-menyewa dapat begitu saja membangun di atas tanah tersebut dan menjadi pemilik bangunan? 

Hak sewa atas tanah merupakan salah satu hak individual yang bersifat sekunder, artinya hak tersebut berada diatas hak individual yang bersifat primer, seperti Hak Milik (HM), Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai (HP). Hak-hak penguasan atas tanah yang bersifat sekunder walaupun beraspek perdata, namun pengaturannya beraspek publik, yang penguasaan tanahnya diatur oleh Negara. Ada serangkaian wewenang, kewajiban dan larangan yang diberikan kepada pemegang hak atas tanah. Walaupun antara tanah dan bangunan boleh terpisah kepemilikannya (aspek perdata), namun peruntukannya (aspek publik) tetap harus mengikuti ketentuan undang-undang.

Prof. Boedi Harsono mengemukakan sebagai perbandingan 2 fungsi Hukum Tanah, yaitu pertama, the static function, yang mengatur hubungan hukum antara pemilik dan tanahnya, yaitu hak untuk menikmati tanahnya sendiri. Kedua, the dynamic function, yaitu pengawasan atas pemindahan dan penciptaan hak-hak atas tanah tersebut. Jelaslah bahwa menyangkut tanah, perjanjian yang dibuat secara bebas oleh para pihak haruslah memperhatikan norma-norma hukum tanah yang berlaku.

Kembali kepada hak sewa yang diberikan kepada pihak lain, terlebih kepada WNA. Hak Sewa merupakan salah satu hak atas tanah yang diakui oleh UU Pokok-Pokok Agraria (UU-PPA), yang lengkapnya disebut Hak Sewa untuk Bangunan. Artinya, bila sewa-menyewa dilakukan  atas lahan kosong haruslah untuk dibangun. Bila tidak, maka akan dianggap sebagai lahan pertanian, yang atas lahan tersebut harus diusahakan sendiri oleh pemilik tanah, bukan oleh orang lain. Hak sewa hanya diberikan untuk bangunan (Penjelasan Pasal 44 dan 45 UU Pokok-Pokok Agraria), pada hakekatnya merupakan hak pakai yang mempunyai sifat-sifat khusus. Disebut mempunyai sifat-sifat khusus berarti Hak Sewa tersebut tidak sama dengan Hak Pakai. Baik Hak Sewa untuk Bangunan maupun Hak Pakai dipergunakan untuk keperluan bangunan. Perbedaannya, pertama, Hak Sewa diberikan dengan pembayaran uang sewa, sedangkan Hak Pakai boleh secara cuma-cuma. Selain itu, dasar pemberian Hak Pakai diatas tanah Hak Milik bukan dilakukan dengan perjanjian sewa-menyewa (umumnya dibuat dihadapan notaris), melainkan karena menyangkut soal tanah, maka harus dibuat dihadapan pejabat yang ditunjuk untuk itu (PPAT?). Sebaliknya, karena bentuknya dipersamakan dengan Hak Pakai, maka dapatlah dianggap bahwa Hak Sewa untuk Bangunan hanya dapat diperoleh diatas tanah hak milik saja, tidak mungkin diatas tanah yang dikuasai negara (karena negara tidak dapat menyewakan tanah/bukan pemilik tanah).

Subyek pemegang Hak Sewa untuk Bangunan, disebutkan dalam Pasal 45 UU-PPA, adalah termasuk orang asing yang berkedudukan di Indonesia atau badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. Dari sini, dapat ditarik kesimpulan bahwa WNA dapat memperoleh hak sewa atas tanah Hak Milik untuk dibangun. Pertanyaannya, apakah boleh dilakukan dengan perjanjian sewa-menyewa biasa yang dibuat dihadapan notaris? Hak sewa tanah kosong (baik oleh WNI maupun WNA) haruslah dianggap sebagai Hak Sewa untuk Bangunan. Ketentuan ini menegaskan bahwa lahan yang disewa harus dibangun dan pengaturannya akan dilakukan secara khusus, mengacu kepada suatu peraturan perundang-undangan. Hal ini sejalan dengan ketentuan Pasal 50 UU-PPA bahwa Hak Sewa untuk Bangunan akan diatur lebih lanjut dalam peraturan perundangan-undangan. UU-PPA memandang perlu untuk diadakan ketentuan lanjutan (khusus) mengenai sewa-menyewa tanah untuk bangunan.

Permasalahannya, pengaturan pelaksanaan tersebut tampaknya belum ada sehingga terjadi keadaan 'seperti kekosongan hukum' dan menimbulkan interpretasi bahwa hak sewa 'masih dapat' dilakukan dengan perjanjian sewa-menyewa biasa berdasarkan KUHPerdata. Memang, Pasal 58 UU-PPA menyebutkan bahwa selama peraturan pelaksanaan UU-PPA belum terbentuk, peraturan yang ada masih tetap berlaku, namun sepanjang peraturan tersebut tidak bertentangan dengan semangat UU-PPA itu sendiri. Segala bentuk penguasaan tanah sejatinya harus didaftarkan pada instansi yang berwenang, tidak saja demi tertib administrasi pertanahan sebagaimana yang diamanatkan UU-PPA, melainkan juga untuk menjaga hak-hak yang timbul atas tanah tersebut sebagai bentuk perlindungan hukum, agar menjadi kuat dan dapat dipertahankan terhadap pihak ketiga.

Terkait dengan jangka waktu sewa, bagaimana bila jangka waktu sewa diperjanjikan sebagaimana diatas, bahkan sampai 40 tahun? Sebagaimana telah disebut, Hak Sewa merupakan Hak Pakai yang memiliki sifat-sifat khusus. Bila ketentuannya, misalnya terkait jangka waktu, diperjanjian sama atau bahkan melebihi jangka waktu yang diberikan terhadap Hak Pakai itu sendiri, maka Hak Sewa tersebut sama sekali tidak berbeda dengan Hak Pakai dan tidak sesuai dengan yang diatur oleh UU-PPA. Demikian juga apabila penyewanya merupakan WNA. Bila berdasarkan perjanjian sewa-menyewa tanah tersebut, WNA boleh 'menguasai' tanah (secara tidak langsung) dalam jangka waktu yang relatif lama, hal tersebut dapat dikategorikan sebagai penguasaan tanah (pemindahan hak milik) secara terselubung (tidak langsung) sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 26  ayat 2 UU-PPA.

• Pasal 26:
• (2) Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga-negara yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarga-negaraan asing atau kepada suatu badan hukum kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat (2), adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.

Sampai saat ini, penguasaan tanah (kosong untuk dibangun) oleh orang asing hanyalah dimungkinkan di atas Hak Pakai dan untuk memperoleh hak penguasaan tanah tersebut tidaklah dapat diselundupkan melalui perjanjian sewa-menyewa. Berbeda halnya, apabila penguasaan tanah oleh orang asing dimaksudkan sebagai rumah tempat tinggal (termasuk unit apartemen). Dalam hal ini, WNA dapat membeli rumah tinggal/unit apartemen melalui cara jual-beli (AJB) yang dilakukan dihadapan PPAT berdasarkan PP Pemilikan Rumah Tempat Tinggal/Hunian oleh Orang Asing (PP No.103 Tahun 2015). Bisa juga rumah tersebut berstatus Hak Pakai di atas tanah Hak Milik, yang kepemilikannya dapat diperoleh dengan Akta Pemberian Hak Pakai atas Hak Milik yang juga dibuat dihadapan PPAT (Permen ATR No. 29 Tahun 2016).

Notaris

Notaris

Sekilas Mengenai Persekutuan Komanditer atau Perseroan Komanditer (CV)

Dalam mendirikan perusahaan atau badan usaha seringkali dipertanyakan apakah lebih baik mendirikan Perseroan Terbatas (PT) atau Perseroan Komanditer (CV). Dari sisi legalitasnya, pendirian sebuah PT harus mengikuti ketentuan Undang-Undang tentang Perseroan Terbatas (UU No.40 Tahun 2007), sedangkan pendiran sebuah CV tidak memerlukan pengesahan pejabat (dalam hal ini, Menteri Hukum dan HAM) sebagaimana halnya sebuah PT.

Dasar hukum pendirian CV merujuk pada Kitab Undang-Undang Hukum Dagang (KUHD), Wetboek van Koophandel voor Indonesie. Pasal 19 KUHD menyebutkan bahwa Perseroan Komanditer terbentuk dengan cara meminjamkan uang. Jadi, unsurnya terdiri atas 1) Pesero (pesero pengurus, sekutu aktif, pesero komplementer) yang meminjam uang (satu orang atau lebih dengan tanggung jawab secara renteng) dan 2) Persero yang meminjamkan uang (pesero komanditer, sekutu pasif, sekutu pelepas uang, sekutu diam). 

• Istilah Persero tidak baku, yang baku disebut Pesero.
• Penggunaan istilah Perseroan dalam hal perseroan komanditer merujuk pada persekutuan andil (inbreng/pemasukan). Dalam PT, perseroan mengacu pada  persekutuan modal yang dibagi-bagi dalam bentuk saham. 

Umumnya, pendirian CV dilakukan dengan membuatkan Akta Pendirian Perseroan Komanditer yang dilanjutkan dengan pendaftaran pendirian perseroan tersebut pada Panitera Pengadilan Negeri (Raad van Justitie) setempat, sesuai lokasi domisili CV.

Walaupun demikian, keharusan pendirian perseroan dengan akta otentik (akta Notaris) berikut pendaftarannya hanya tegas disebutkan untuk pendirian Perseroan Firma (Pasal 22 KUHD), bukan Perseroan Komanditer (CV). Bahkan, pendirian perseroan yang dilakukan tanpa akta Notaris juga tidak bisa dipakai sebagai alasan untuk menyangkal keberadaan Perseroan terhadap pihak ketiga (Pasal 22 KUHD).

Selain itu, Pasal 28 KUHD menyebutkan bahwa setelah Perseroan didaftarkan, maka kutipan aktanya diumumkan melalui surat kabar yang setidaknya mencantumkan:

1. Nama, nama kecil, pekerjaan dan tempat tinggal para persero firma;

2. Pernyataan firmanya dengan menunjukkan apakah perseroan itu umum, ataukah terbatas pada suatu cabang khusus dari perusahaan tertentu, dan dalam hal terakhir, dengan menunjukkan cabang khusus itu;

3. Penunjukan para persero, yang tidak diperkenankan bertandatangan atas nama firma;

4. Saat mulai berlakunya perseroan dan saat berakhirnya;

5. Pada umumnya, bagian-bagian dari perjanjiannya yang harus dipakai untuk menentukan hak-hak pihak ketiga terhadap para persero.

Selama pendaftaran dan pengumuman belum dilakukan, maka Perseroan Firma itu terhadap pihak ketiga akan dianggap sebagai perseroan umum untuk segala urusan, dianggap didirikan untuk waktu yang tidak ditentukan dan dianggap tiada seorang persero pun yang dilarang melakukan hak untuk bertindak dan bertanda tangan untuk firma itu (Pasal 29 KUHD).

CV (Commanditaire Vennootschap) pada prinsipnya bukanlah suatu badan hukum (entitas hukum, subyek hukum) yang memiliki hak dan kewajiban sendiri, terpisah dari hak dan kewajiban pengurus maupun pendirinya. Disebut badan hukum kalau badan/entitas hukum tersebut dapat memikul hak dan kewajiban sendiri, terpisah dari hak dan kewajiban pendiri/pengurusnya. Walaupun demikian, hak dan kewajiban yang dapat dipikul oleh badan hukum tentu tidak seperti hak dan kewajiban orang-perseorangan (manusia),  lebih banyak meliputi persoalan kebendaan.

Pengertian badan hukum itu sendiri tidak sama dengan pengertian badan usaha. Badan hukum memiliki pengertian yang bersifat umum/luas, sedangkankan badan usaha bersifat khusus. Tidak semua badan usaha itu berbadan hukum, dan tidak selalu badan hukum merupakan badan usaha. Ada badan hukum yang bukan merupakan badan usaha, sebagai contoh Yayasan.

Mengingat CV bukanlah subyek/badan hukum, maka tidak dapat dikategorikan sebagai "orang" (orang ciptaan hukum). Lantas, kalau bukan subyek hukum apakah hakekat dari sebuah CV? Menurut KUHD, Perseroan Komanditer hanyalah salah satu jenis perseroan/persekutuan, karena selain perseroan komanditer, ada juga yang disebut perseroan firma. Baik jenis Firma maupun Komanditer sama-sama merupakan bentuk Persekutuan/Perseroan Perdata. Artinya, Firma merupakan persekutuan perdata dengan menggunakan nama bersama (Pasal 16 KUHD), dimana para mitra Firma bertanggung jawab secara tanggung renteng sampai kepada harta pribadi, sedangkan Komanditer merupakan persekutuan perdata, dimana salah satu pihak atau lebih merupakan sekutu pelepas uang (kewajibannya hanya sebatas meminjamkan uang, tidak ikut melakukan pengurusan). Sekutu Komanditer tidak ikut memikul kerugian lebih dari uang yang dipinjamkan sehingga disebut juga sebagai persekutuan dengan tanggung jawab terbatas (limited partnership). Oleh karena merupakan bagian suatu persekutuan perdata, maka ketentuan-ketentuan umum mengenai persekutuan perdata juga berlaku terhadap perseroan jenis Firma dan Komanditer (Pasal 1618 dst. KUH Perdata).

• Perseroan Firma dan Komanditer adalah jenis-jenis Perseroan Perdata. Pasal 1618 KUH Perdata menyebutkan bahwa Perseroan Perdata adalah suatu persetujuan antara dua orang atau lebih, yang berjanji untuk memasukkan sesuatu ke dalam perseroan itu dengan maksud supaya keuntungan yang diperoleh dari perseroan itu dibagi di antara mereka.

Oleh karena perseroan-perseroan ini hanyalah merupakan persekutuan orang-perorangan, maka dapat saja terjadi bahwa dalam suatu Perseroan dapat sekaligus berwujud perseroan firma terhadap pesero-pesero firma di dalamnya dan perseroan komanditer terhadap pemberi pinjaman uang (Pasal 19 KUHD). Bila dalam suatu Perseroan Komanditer terdapat beberapa pesero komplementer sekaligus, maka diantara para pesero Komplementer ini berlangsung suatu perseroan Firma, sedangkan terhadap sekutu pelepas uang berlangsung suatu perseroan Komanditer.

Selama ini, pemberian nama Perseroan Komanditer jarang ditemui mengikuti nama pengurusnya dan bahkan umumnya diberikan nama yang tidak ada hubungan dengan nama pengurusnya (pesero komplementernya). Dalam kasus Perseroan Komanditer hanya terdiri atas satu orang pesero Komplementer (satu pengurus) dan satu atau lebih pesero Komanditer, maka tentu saja nama yang digunakan bukanlah nama bersama, karena hanya ada satu nama (nama pesero pengurus), sedangkan nama pesero Komanditer tidak boleh dipakai (Pasal 20 KUHD, "Dengan tidak mengurangi kekecualian yang terdapat dalam Pasal 30 alinea kedua, maka nama pesero Komanditer tidak boleh digunakan dalam Firma"). Bahkan, bila terdapat beberapa orang sekutu Komplementer, nama CV yang diberikan juga umumnya tak mencerminkan nama bersama(-sama). Nama CV lebih umum diberikan selayaknya sebuah badan hukum seperti PT, yang boleh memiliki nama tersendiri.

Bila kita perhatikan nama-nama suatu perseroan komanditer di masa lalu, maka kita akan paham bahwa yang dimaksud dengan nama bersama adalah nama-nama dari peseronya, misalnya seperti:  CV Mutsaers & Zoon - Tillburg*, CV Lens en Bergsma, CV A.Milder & Co, atau CV Hillen & Co.

              *http://www.buku-lawas.com/2014/04/majalah-mode-jaman-belanda-tahun-1930an.html,
                http://www.oudeaandelen-online.nl/?1644,commanditaire-vennootschap-hillen-co.-te-arnhem 
                http://members.home.nl/roo.effecten/divbedrijven.html

Notaris

Notaris

Pemegang Saham Tidak Melakukan Penyetoran Modal

Perseroan Terbatas (Perseroan) merupakan suatu badan hukum yang terdiri atas kumpulan modal uang (yang dibagi-bagi dalam bentuk saham). Dari perspektif awam, Perseroan merupakan badan usaha yang bertujuan komersil, mencari keuntungan dari modal bersama. Artinya, ketika membentuk suatu Perseroan, modal (bernilai uang) ini menjadi unsur yang utamanya. Kumpulan modal ini kemudian dibagi-bagi dalam bentuk saham yang memiliki nilai nominal dengan total sebanyak modal yang ditetapkan dalam anggaran dasar. 

Pengertian modal dalam Perseroan terbagi menjadi 3, yaitu modal dasar (authorized capital), modal ditempatkan (issued capital) dan modal disetor (paid up capital). Prinsipnya, dari modal dasar tersebut, sebanyak 25% dari modal tersebut harus sudah disetor. Menariknya, muncul ketentuan baru terkait modal dasar. UU PT menentukan bahwa modal dasar Perseroan minimal adalah sebesar Rp.50juta. Namun, PP Perubahan Modal Dasar Perseroan (No.29 Tahun 2016) mengatur bahwa besaran modal dasar sesuai kesepakatan para pendiri (boleh dibawah Rp.50juta), dengan ketentuan bahwa syarat penyetoran sebanyak 25% dari modal tersebut tetap berlaku. Kini, modal ditempatkan (dan juga berarti saham yang telah dikeluarkan) keseluruhannya harus sudah disetorkan/dibayarkan nilainya kepada Perseroan (yang nantinya dipakai oleh Perseroan untuk menjalankan operasional usaha).  Hal ini berbeda dengan ketentuan sebelumnya, bahwa sebelum Perseroan mendapat pengesahan dari Menteri, modal ditempatkan boleh sebagian disetorkan terlebih dahulu. Sisanya disetorkan pada saat Pengesahan Menteri.

Namun, mekanisme pendirian Perseroan online saat ini memungkinkan suatu Perseroan yang telah berdiri tidak memiliki modal sama sekali, bahkan setelah Surat Pengesahan Menteri dikeluarkan. Penyebabnya, pemegang saham tidak atau sama sekali belum melakukan penyetoran saham secara riil sebagaimana yang telah disepakati. UU PT memberikan pengertian bahwa penyetoran modal harus dibuktikan dengan bukti setor yang sah, antara lain berupa bukti setoran pemegang saham ke dalam rekening bank atas nama Perseroan (slip setor rekening Bank), data dari laporan keuangan yang telah diaudit oleh akuntan, atau neraca Perseroan yang ditandatangani oleh Direksi dan Dewan Komisaris. Jangka waktu penyetoran modal ini ditetapkan 60 hari setelah akta pendirian Perseroan ditandatangani. Bukti setor tersebut harus dikirim secara online kepada Kementerian. Bila tidak dilakukan, maka akses perubahan terhadap Perseroan dapat terblokir.

Terkait pendirian Perseroan, Kementerian menyerahkan sebagain besar tanggung jawab tersebut kepada Notaris yang melakukan permohonan pengesahan. Notaris hanya disyaratkan untuk memberikan pernyataan bahwa dokumen yang disyaratkan telah lengkap. Atas permohonan pengesahan Perseroan tersebut, setelah disetujui, maka Surat Pengesahan Menteri dapat dicetak sendiri oleh Notaris, dan diserahkan kepada Perseroan.

Lalu, bagaimana dengan kondisi dimana seluruh Pemegang Saham tidak melakukan penyetoran modal sampai batas waktu 60 hari tersebut lewat? Bila demikian, Perseroan tersebut dapat dianggap tidak lagi memenuhi persyaratan sebagai Perseroan karena keberadaan modal tersebutlah yang menjadi unsur terpenting dari suatu Perseroan. Problematis. Di satu sisi, Surat Pengesahan Menteri merupakan syarat untuk pengajuan izin-izin usaha, NPWP dan pembuatan rekening PT. Di sisi lain, setelah Pengesahan Menteri, Perseroan masih belum memiliki modal yang sebenarnya, padahal UU PT menentukan bahwa penyetoran harus dilakukan secara penuh ketika Perseroan telah disahkan.

Notaris

Notaris

Nama Badan Hukum dalam Suatu Pendirian Perseroan Terbatas (PT)

Badan hukum Perseroan Terbatas (PT) merupakan subyek hukum yang timbul dari perjanjian dan harus disahkan oleh pemerintah berdasarkan undang-undang. Sebagai subyek hukum, maka badan hukum perseroan terbatas harus memiliki nama sebagai identitas, layaknya subyek hukum orang-perseorangan.

Prosedurnya, sebelum para pendiri membuat perjanjian pendirian perseroan terbatas secara notariil, maka nama badan hukum perseroan harus dipesan terlebih dahulu untuk mendapat persetujuan dari Menteri. Saat ini, prosesnya dilakukan secara online, yang dapat dilakukan oleh para pendiri maupun oleh Notaris. Biayanya pemesanan nama harus dibayarkan terlebih dahulu melalui Bank.

Bila nama telah disetujui oleh Menteri, maka nama perseroan diawali dengan singkatan "PT", dan untuk status perusahaan terbuka, maka diakhir nama perseroan diberi singkatan "Tbk", dengan catatan bahwa perseroan tersebut telah mendapat pernyataan pendaftaran dari lembaga pengawas pasar modal atau telah melakukan penawaran umum. Untuk kategori perseroan BUMN, maka nama perseroan ditambahkan dengan kata "Persero".

Dalam menentukan nama suatu perseroan terbatas (PT), para pendiri harus mengikuti ketentuan yang berlaku. Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 43 Tahun 2011 tentang Tata Cara Pengajuan dan Pemakaian Nama Perseroan Terbatas, diatur bahwa nama perseroan terbatas haruslah ditulis dengan huruf latin dan nama tersebut belum pernah dipakai secara sah oleh perseroan lain atau tidak memiliki kemiripan dengan nama perseroan lain, tidak bertentangan dengan ketertiban umum atau kesusilaan atau tidak sama/mirip dengan nama lembaga negara, lembaga pemerintah, atau lembaga internasional, kecuali telah mendapat izin dari lembaga tersebut. 

Unsur kemiripan yang dimaksud adalah adanya unsur-unsur yang menonjol antara nama perseroan satu dengan yang lain yang dapat menimbulkan kesan adanya persamaan mengenai cara penulisan atau persamaan bunyi ucapan, walaupun pemiliknya adalah sama. Sebagai contoh PT BHAYANGKARA dengan PT BAYANGKARA, PT SAMPURNA dengan PT SAMPOERNA, PT BUMI PERTIWI dengan PT BUMI PRATIWI, PT HIGH-DESERT dengan PT HIGH DESERT, PT JAYA DAN MAKMUR dengan PT DJAJA & MAKMUR.

Nama perseroan juga tidak boleh terdiri atas angka/rangkaian angka, huruf atau rangkaian huruf yang tidak membentuk kata (misalnya "PT ABC", "PT 123"). Nama yang dipakai tidak boleh berupa kata atau memiliki pengertian "perseroan", "badan hukum", atau "persekutuan perdata". Dalam penjelasannya disebutkan sebagai contoh adalah: Ltd, Gmbh, SDN, Sdn, Bhd, PTE, Co., & Co., Inc., NV, atau BV, Usaha Dagang (UD), Koperasi Usaha Dagang (KUD), Incoporated, Associate, Association, SA, SARL, AG.

Nama perseroan juga tidak boleh hanya diambil dari maksud, tujuan serta kegiatan usaha (misalnya "PT Pemborongan dan Pengangkutan"), namun bila namanya diambil dari maksud, tujuan atau kegiatan usaha, maka namanya harus sesuai dengan maksud, tujuan serta kegiatan usaha tersebut, misalnya "PT Satu Pelayaran" bergerak dalam bidang pelayanan atau "PT Alat Konstruksi" bergerak dalam bidang konstruksi.

Dalam hal nama perseroan terbatas juga memiliki nama singkatan, maka nama singkatan harus berupa huruf-huruf awal dari nama perseroan atau merupakan akronim dari nama perseroan, misalnya PT KAI atau PT ASKES. Bila jenis perseroan bukan PMA, maka nama perseroan harus dalam bahasa Indonesia.

Setelah nama mendapat persetujuan Menteri, para pendiri menghadap kepada Notaris dan menandatangani Akta Pendirian Perseroan Terbatas. Penandantanganan akta harus dilakukan selambat-lambatnya 60 hari terhitung sejak tanggal persetujuan Menteri diberikan. Namun, pemakaian nama dapat diperpanjang dan prosesnya secara online dalam waktu H-7. Lebih dari jangka waktu itu, namanya dianggap batal demi hukum, tentu bila ingin digunakan harus diajukan kembali.

Notaris
Notaris

Fidusia Bangunan Sebagai Jaminan Kredit

Bangunan dan tanah pada prinsipnya merupakan satu kesatuan obyek karena bangunan melekat dengan tanahnya. Oleh karenanya, bangunan tidak terlepas dari persoalan tanah. Walaupun demikian, terdapat suatu pengecualian dengan berlakunya apa yang disebut asas pemisahan horizontal. Berdasarkan asas ini, kepemilikan tanah dan bangunan tidak selalu identik. Bangunan boleh dibangun diatas tanah milik orang lain. 

Lalu, apakah bangunan di atas lahan milik orang lain dapat dijadikan sebagai agunan atau jaminan kredit di Bank? Lantaran bangunan merupakan satu kesatuan dengan tanahnya, maka mekanisme penjaminannya biasanya mengikuti penjaminan tanahnya, yaitu penjaminan Hak Tanggungan. Namun, mengingat hanya bangunan saja yang akan dijaminkan dan bangunan tersebut bukan milik pemegang Hak atasTanahnya, maka bangunan tersebut tidak memenuhi syarat sebagai obyek Hak Tanggungan. Namun, menurut UU Jaminan Fidusia, maka penjaminannya dapat dilakukan secara fidusia.

Penjaminan bangunan secara fidusia dapat dilakukan apabila terdapat kepemilikan yang berbeda antara pemilik tanah dan pemilik bangunan. Walaupun demikian, mengingat bangunan tersebut berada di atas lahan milik orang lain, dan terkait eksekusinya nanti diperlukan campur tangan dari pemilik tanah, maka diperlukan persetujuan dari pemilik tanah atas penjaminan tersebut. Oleh karenanya, penjaminannya sangat tergantung pada ada tidaknya persetujuan dari pemilik tanah. Tanpa persetujuan dari pemilik tanah, walaupun bangunan merupakan milik sah dari pemberi fidusia, maka pemberian jaminannya tidak dapat dilakukan. Sebagaimana disebutkan, syarat penjaminan ini menjadi mutlak mengingat perbuatan penjaminan tersebut, mau tidak mau, harus melibatkan pemilik tanah. 

Persetujuan dari pemilik tanah merupakan konfirmasi dari pemilik tanah bahwa kelak tidak akan menuntut apabila timbul potensi kerugian terkait proses eksekusi yang dilakukan. Selain itu, syarat persetujuan ini juga diperlukan untuk menghindari adanya pelanggaran hak-hak pihak lain bila penjaminannya dilakukan. Sebagai contoh, apabila antara pemilik tanah dan pemilik bangunan ternyata terdapat suatu perjanjian bahwa kepemilikan bangunan kelak akan beralih kepada pemilik tanah. Bahkan, dalam suatu kasus, apabila bangunan tersebut dibangun di atas lahan milik (dikuasai) negara atau pemerintah, maka pada akhir masa pakai lahan tersebut, disepakati ketentuan bahwa segala sesuatu yang berdiri diatas lahan tersebut akan menjadi milik negara. Dengan demikian, bangunan seperti ini tidak mungkin dijaminkan secara fidusia.

Notaris

Saham sebagai Jaminan Kredit/Utang

Perseroan Terbatas atau PT merupakan badan hukum persekutuan modal yang terbagi dalam bentuk saham. Dari pengertian ini, dapat dimaknai bahwa wujud sebenarnya dari perseroan terbatas (PT) adalah saham. Perseroan dikendalikan dengan saham. Besaran saham para prinsipnya menjadi modal awal dari suatu perseroan terbatas. Pengertian ini merupakan karakteritik dari pemisahan harta kekayaan pendiri perseroan dengan harta kekayaan perseroan. Oleh karenanya, pemegang saham perseroan tidak bertanggung jawab secara pribadi atas kewajiban perseroan dan tidak bertanggung jawab atas kerugian perseroan melebihi nilai
saham yang dimilikinya, walaupun dengan beberapa pengecualian.

Aturannya, penyetoran modal saham dapat dilakukan dalam bentuk uang atau dalam bentuk lainnya. Bila penyetorannya dalam bentuk lain, maka penilaian setoran modal saham tersebut berdasarkan nilai pasar atau nilai taksiran ahli yang tidak terafiliasi dengan perseroan. Selain itu, bila modal yang disetor berupa benda tidak bergerak (seperti tanah), maka penyetorannya harus diumumkan dalam surat kabar (koran) dalam jangka waktu 14 (empat belas) hari setelah akta pendirian atau setelah RUPS memutuskan penyetoran saham tersebut. Atas penyetoran saham berbentuk tanah, maka antara pemegang saham dan perseroan akan dilakukan penandatanganan Akta Pemasukan Dalam Perusahaan dihadapan PPAT untuk kemudian sertipikatnya didaftarkan atas nama perseroan tersebut.

Saham perseroan dikeluarkan atas nama pemilik saham (saham atas nama) sesuai dengan klasifikasinya. Besar nilanya harus dalam mata uang Rupiah. Pemilik saham diberi bukti pemilikan saham untuk saham yang dimilikinya (surat saham, sertifikat saham). Saham memberikan hak kepada pemilik atau pemegangnya antara lain untuk menghadiri dan mengeluarkan suara dalam RUPS, menerima pembayaran dividen dan sisa kekayaan hasil likuidasi dan menjalankan hak lainnya.

Saham dikategorikan sebagai benda bergerak (hak kebendaan) sehingga saham juga dapat dijadikan sebagai agunan kredit/pembiayaan Bank. Menurut UU Perseroan Terbatas, pemberian saham sebagai jaminan dapat dilakukan dengan 2 cara, yaitu saham sebagai jaminan fidusia dan saham sebagai jaminan gadai. Namun, umumnya, saham dijadikan jaminan secara gadai.

Penjaminan saham sebagai agunan/jaminan harus dilakukan sesuai dengan ketentuan yang berlaku. UU Perseroan Terbatas memberikan ruang bagi perseroan untuk mengatur detail penjaminannya dalam anggaran dasar perseroan. Ketentuan Pasal 60 UU Perseroan Terbatas menyebutkan bahwa sepanjang anggaran dasar tidak menentukan lain, maka saham dapat dijadikan sebagai agunan. Bila saham dijaminkan, maka penjaminannya tersebut juga harus dicatatkan dalam daftar pemegang saham dengan tujuan agar perseroan atau pihak ketiga yang berkepentingan dapat mengetahui status saham tersebut. Oleh karenanya, sebelum menjaminkan saham perseroan, harus dilihat juga prosedur yang diatur dalam anggaran dasar perseroan tersebut. Biasanya, ketika saham dijaminkan, maka pemilik saham juga memberikan kuasa kepada penerima jaminan untuk mewakili suara pemilik saham dalam RUPS, sehingga selain akta gadai/jaminan fidusia, pemilik saham dan penerima jaminan juga menandatangani akta pemberian kuasa. Selain itu, adapula yang mensyaratkan pemberian kuasa jual saham kepada penerima jaminan. Terkait pemberian kuasa kepada penerima jaminan, ketentuan Pasal 85 ayat (5) UU Perseroan Terbatas memberikan batasan efektiivitas kuasa yang diberikan. Bila pemegang saham hadir sendiri dalam RUPS, maka surat kuasa yang telah diberikan tidak berlaku untuk rapat tersebut.

Pemilik atau pemegang saham dalam perseroan dapat berupa orang pribadi ataupun badan hukum. Bila dimiliki oleh orang pribadi, tentu penjaminan saham harus melihat apakah diperlukan persetujuan dari pihak lain, misalnya suami/isteri bila sudah menikah atau terdapat perjanjian kawin. Demikian juga bila pemiliknya merupakan badan hukum (misalnya perseroan lain), penjaminannya harus dilakukan dengan mempertimbangkan ketentuan-ketentuan dalam anggaran dasar badan hukum tersebut. Bila diperlukan persetujuan dewan komisaris atau RUPS, maka penjaminan saham perseroan harus mendapat persetujuan organ perseroan terlebih dahulu.

Notaris

Pendirian Badan Hukum Yayasan

Yayasan merupakan badan hukum yang terdiri atas kekayaan yang dipisahkan dan diperuntukkan untuk mencapai tujuan tertentu di bidang sosial, keagamaan, dan kemanusiaan, yang tidak mempunyai anggota. Dari pengertian ini, yayasan sebagai badan hukum merupakan lembaga yang fokus pada kegiatan tertentu dalam bidang sosial, keagamaan dan kemanusian. Kekayaan yang dipisahkan dari pendiri ini digunakan dan dikelola untuk mencapai tujuan yayasan. 

Para pendiri maupun pengurus tidak boleh mengambil keuntungan dari pengelolaan yayasan karena pada prinsipnya pekerjaan yang dilakukan bersifat sukarela. Walaupun demikian, yayasan dapat melakukan kegiatan usaha untuk membantu tercapainya tujuan yayasan dengan cara mendirikan badan usaha. Cakupan kegiatan usaha dari badan usaha yayasan cukup luas, termasuk hak asasi manusia, kesenian, olah raga, perlindungan konsumen, pendidikan, lingkungan hidup, kesehatan, dan ilmu pengetahuan. Selain itu, yayasan juga diperkenankan ikut serta dalam suatu badan usaha menjadi pemegang saham, misalnya pemegang saham perseroan terbatas, dengan ketentuan bahwa saham yang disetor maksimal 25% dari kekayaan yayasan. 

Yayasan mempunyai organ yang terdiri atas Pembina, Pengurus, dan Pengawas. Masing-masing memiliki kewenangan yang berbeda. Tidak boleh ada rangkap jabatan dalam organ yayasan, termasuk juga dalam badan usaha yang didirikan yayasan. Walaupun demikinan, yayasan tidak boleh membagikan keuntungan usaha  kepada Pembina, Pengurus, dan Pengawas. Hanya saja, segala biaya yang dikeluarkan oleh Pembina, Pengurus, maupun Pengawas (organ Yayasan) dalam rangka menjalankan tugasnya harus diganti oleh yayasan. Kekayaan yayasan (berupa uang, barang, maupun kekayaan lain) tidak boleh dialihkan atau dibagikan secara langsung atau tidak langsung dalam bentuk apapun yang dapat dinilai dengan uang (gaji, upah, atau honorarium) kepada Pembina, Pengurus, Pengawas, kecuali kepada Pengurus yang bukan Pendiri dan tidak terafiliasi dengan Pendiri, Pembina dan Pengawas. Di sini, pengertian “terafiliasi” merujuk pada hubungan keluarga karena perkawinan atau keturunan sampai derajat ketiga, baik secara horizontal maupun vertikal.

Pendirian yayasan dapat dilakukan dengan dua cara, yaitu dengan akta notaris atau dengan surat wasiat. Pendirian yayasan dengan surat wasiat dilakukan dengan Surat Wasiat Terbuka, artinya harus dilakukan dengan akta notaris juga. Surat wasiat tersebut dapat berisi anggaran dasar yang telah ditentukan ataupun sebagaimana yang akan dilaksanakan oleh penerima wasiat sesuai perintah dalam wasiat. 

Pendiri boleh satu orang (baik orang-perseorangan atau berbentuk badan hukum) dan untuk menandatangani akta pendirian notariil boleh dikuasakan. Bila berdasarkan surat wasiat, maka pendiriannya dilaksanakan oleh penerima wasiat (ataupun dapat dilakukan oleh ahli warisnya). Pengesahan pendirian yayasan wajib dimohonkan oleh pendiri atau kuasanya kepada Menteri Hukum dan HAM yang disampaikan melalui Notaris pembuat aktanya dalam waktu 10 hari setelah tanggal akta pendirian. Menteri Hukum dan HAM wajib menyampaikan penolakan atau persetujuan atas pengesahan yayasan dalam waktu 30 hari setelah permohonan diterima.

Namun, bila diperlukan pertimbangan dari instansi lain atas permohonan pengesahan tersebut, maka Menteri diberi waktu 7 hari setelah permohonan lengkap diterima untuk menyampaikan permintaan pertimbangan tersebut kepada instansi lain. Setelah pertimbangan diterima, dalam waktu 14 hari setelahnya, Menteri harus memberikan jawaban penolakan atau persetujuan. Sebaliknya bila jawaban pertimbangan tidak diterima, maka dalam waktu 30 hari setelah permintaan disampaikan kepada instansi tersebut, Menteri harus memberikan keputusan menolak atau menyetujui pengesahan yayasan.

Akta pendirian yayasan harus memuat Anggaran Dasar yang setidaknya meliputi :

a. Nama dan tempat kedudukan;

b. Maksud dan tujuan serta kegiatan untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut;

c. Jangka waktu pendirian;

d. Jumlah kekayaan awal yang dipisahkan dari kekayaan pribadi pendiri dalam bentuk uang atau benda;

e. Cara memperoleh dan penggunaan kekayaan;

f. Tata cara pengangkatan, pemberhentian, dan penggantian anggota Pembina, Pengurus, dan Pengawas;

g. Hak dan kewajiban anggota Pembina, Pengurus, dan Pengawas;

h. Tata cara penyelenggaraan rapat organ Yayasan;

i. Ketentuan mengenai perubahan Anggaran Dasar;

j. Penggabungan dan pembubaran Yayasan; dan

k. Penggunaan kekayaan sisa likuidasi atau penyaluran kekayaan Yayasan setelah pembubaran. 

Nama yayasan harus diawali dengan kata "Yayasan". Bila kekayaan yayasan berasal dari wakaf, kata "wakaf" dapat ditambahkan setelah kata "Yayasan", dengan ketentuan bahwa Yayasan menjadi Nazhir, yaitu menjadi pihak yang menerima harta benda wakaf dari Wakif untuk dikelola dan dikembangkan sesuai dengan peruntukannya (lihat UU Wakaf No.41 Tahun 2004). 

Kekayaan awal yayasan minimal Rp.10juta, namun bila terdapat pendiri yang merupakan warga negara asing (WNA), kekayaan awal yayasan minimal sebesar Rp.100juta. Bila kekayaan yang diserahkan tersebut bukan dalam bentuk uang, maka besarnnya senilai jumlah minimal tersebut. Pemisahan kekayaan awal Pendiri disertai dengan surat pernyataan dari pendiri mengenai keabsahan harta kekayaan tersebut bahwa kekayaan tersebut bukan merupakan hasil melawan hukum, misalnya, tindak pidana korupsi ataupun tindak pidana pencucian uang.

Bila yayasan didirikan oleh orang asing (WNA baik perseorangan maupun badan hukum asing), maka syarat dokumen yang harus dipernuhi adalah identitas paspor yang sah, surat pernyataan bahwa keabsahan kekayaan pendiri yang dipisahkan tersebut minimal senilai/sebesar Rp.100juta dan surat pernyataan pendiri bahwa kegiatan yayasan yang didirikan tidak merugikan masyarakat, bangsa, dan negara Indonesia. Salah satu anggota Pengurusnya harus dipegang oleh warga negara Indonesia (WNI).

Apabila anggota Pembina dan Pengawas yayasan berkewarganegaraan asing (WNA), maka diwajibkan memiliki KITAS (Kartu Izin Tinggal Sementara) dan izin kerja/melakukan kegiatan usaha jika bertempat tinggal di Indonesia. Bila tidak dipernuhi, maka anggota WNA tersebut tidak boleh tinggal di wilayah negara Republik Indonesia, kecuali merupakan pejabat korps diplomatik beserta keluarganya.

Akta pendirian Yayasan yang telah disahkan sebagai badan hukum (berikut dengan perubahan anggaran dasarnya) wajib diumumkan dalam Tambahan Berita Negara Republik Indonesia. Pengumuman tersebut dilakukan oleh Menteri dalam jangka waktu paling lambat 14 hari terhitung sejak tanggal pengesahan akta pendirian Yayasan (atau perubahan anggaran dasarnya). 

Bila badan hukum Yayasan belum disahkan, maka perbuatan-perbuatan atau tindakan hukum yang dilakukan oleh Pengurus (untuk dan atas nama Yayasan) menjadi tanggung jawab Pengurus tersebut secara tanggung renteng.

Notaris

Notaris

Pengenalan Notaris Terhadap Penghadap

UU Jabatan Notaris (No.30 Tahun 2004 dan No.2 Tahun 2014) mewajibkan Notaris sebagai pejabat publik pembuat akta otentik untuk dapat mengenal pihak-pihak yang datang menghadap kepadanya terkait pembuatan akta. Bentuk pengenalannya (bekendheid) dapat berupa pengenalan oleh Notaris sendiri maupun dikenalkan oleh dua penghadap lainnya atau oleh dua saksi pengenal lainnya. 

Saat ini, pengenalan Notaris terhadap para penghadap tak begitu banyak diperhatikan dalam pembuatan akta notaris. Padahal, makna "dikenal" tersebut menjadi sangat penting. Umumnya, akta-akta Notaris menyebutkan bahwa para penghadap telah dikenal, adapula yang menuliskan bahwa para penghadap telah dikenal dari identitasnya masing-masing. Padahal, maksud daripada pengenalan Notaris ini sama sekali tidak berkaitan dengan identitas. Para penghadap dikenal bukan berdasarkan KTP atau identitas lainnya, melainkan pergaulannya dalam masyarakat. Bentuk pengenalan Notaris bukan berarti penghadap harus mengenalkan dirinya atau menyerahkan tanda pengenal. Notaris harus dapat menjamin bahwa ketika penghadap memperkenalkan dirinya sebagai (dengan nama) A, maka orang tersebut memang benar-benar dikenal dalam masyarakat sebagai (dengan nama) A. Oleh karenanya, syarat nama kecil semula juga menjadi kewajiban untuk dituliskan dalam akta.

Notaris memang harus mengenal para penghadap, karena akta yang dibuat oleh Notaris merupakan akta otentik yang memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna (kuat). Bila Notaris tidak benar-benar mengenal (mengetahui) bahwa pihak yang menghadap adalah benar-benar sesuai dengan identitas yang diberikan, maka akta Notaris sangat berpotensi untuk merugikan hak orang lain. Tentu, konsekuensi seperti ini sedapat mungkin harus dihindari agar tidak terjadi, tentunya dengan cara-cara yang bertanggung jawab.

Bila Notaris tidak mengenal penghadap dalam pergaulan sehari-hari, maka dapat diartikan bahwa Notaris tidak mengenal penghadap tersebut, khususnya ketika para penghadap datang menghadap untuk pertama kalinya. Sementara, ketentuan Pasal 39 UU Jabatan Notaris diatas, mewajibkan Notaris mengenal para penghadap. Dalam hal Notaris tidak mengenal penghadap, maka penghadap tersebut harus diperkenalkan oleh dua penghadap lainnya atau oleh dua saksi penghadap lainnya. KTP atau identitas lainnya hanyalah data pendukung untuk keperluan pembuatan aktanya.

Perkembangan masyarakat yang cepat memang menjadi tantangan bagi Notaris dalam menjalankan jabatannya. Masyarakat seringkali ingin mendapat pelayanan yang cepat. Lantas bagaimana Notaris menyikapi perkembangan masyarakat agar tugasnya tetap dalam koridor ketentuan undang-undang. Hal ini memang menjadi hal yang problematis bagi Notaris. Kerap prosedur dan tatacara pembuatan akta otentik tidak lagi menjadi perhatian utama karena khawatir kehilangan klien. Selain itu, bila mengikuti maksud dari undang-undang sebagaimana yang telah disebutkan diatas, maka bentuk kewajiban pengenalan dapat dirasakan cukup merepotkan. Ketika baru pertama kali menghadap ke Notaris, seharusnya penghadap tidak hanya datang sendiri, melainkan bersama dengan dua orang saksi pengenal atau dua orang penghadap lainnya.

Cara memperkenalkan diri (bekendmaking) penghadap saat ini lazim berdasarkan identitas penghadap, apakah berbentuk KTP, passpor, ataupun SIM. Hanya saja, cara memperkenalkan seperti ini sangat rentan dengan risiko tindakan ilegal. Apalagi di era yang serba digital dimana antara bentuk asli dan bentuk palsu sangat sulit untuk dibedakan. Padahal, Notaris memikul sendiri risiko atas akibat hukum dari akta yang dibuatnya. Terkait tanggung jawab tersebut, umumnya dalam akta juga dinyatakan pelepasan tanggung jawab oleh Notaris maupun saksi-saksi apabila penghadap memberikan data/dokumen/surat yang tidak benar. Namun, bentuk pelepasan tanggung jawab seperti ini dalam prakteknya hanya hiasan akta saja. Notaris tetap saja terseret-seret dalam sengketa antara para penghadap.

Notaris

Piutang/Tagihan sebagai Jaminan Kredit

Piutang dimaknai sebagai hak untuk menerima pembayaran, sedangkan Tagihan dimaknai sebagai uang dan sebagainya yang harus ditagih. Kedua istilah tersebut sebenarnya merujuk pada hal yang sama, yaitu terkait pembayaran utang. Bila dilihat dari kapan suatu piutang timbul, maka piutang dapat dibagi atas 2, yaitu piutang yang sudah ada/terjadi saat ini dan piutang yang akan ada dikemudian hari (potensi piutang - kontinjen).

Piutang atau tagihan dikategorikan sebagai hak kebendaan, termasuk benda bergerak. Oleh karena merupakan suatu hak kebendaan, maka piutang/tagihan juga dapat dijadikan sebagai jaminan untuk pelunasan utang kredit. Utang yang dijaminkan juga dapat berupa utang yang telah ada saat ini, maupun utang yang akan timbul di kemudian hari dalam jumlah tertentu (sebagai kebalikan dari piutang). 

Untuk dapat dijadikan sebagai jaminan kredit, maka penyerahannya dilakukan secara fidusia. Khusus untuk piutang yang akan ada dikemudian hari, ketentuan Pasal 9 ayat (2) UU Jaminan Fidusia (No. 4 Tahun 1999) menegaskan bahwa terhadap penjaminan tersebut, tidak perlu dibuatkan Akta Jaminan Fidusia secara tersendiri. Dari ketentuan ini, dapat disimpulkan bahwa pernyataan penjaminannya cukup disebutkan dalam perjanjian pokok saja. Walaupun demikian, biasanya Notaris tetap membuatkan Akta Jaminan Fidusia tersendiri. 

Untuk penjaminannya, biasanya Notaris akan memintakan daftar piutang yang dimiliki debitur atau Nasabah. Bila merupakan piutang proyek, bukti perjanjian proyeknya juga dimintakan sebagai dasar timbulnya piutang tersebut, dan kemudian diperkuat dengan adanya pernyataan dari debitur bahwa piutang tersebut merupakan milik atau akan dimiliki oleh debitur. Bila piutangnya merupakan piutang yang akan ada dikemudian hari atau jumlahnya senantiasa meningkat, maka biasanya daftar piutang menyebutkan bahwa status jumlah piutang pada saat penjaminan.

Apabila sudah difidusiakan, maka debitur memiliki kewajiban untuk memperbarui daftar piutangnya secara berkala untuk disampaikan kepada kreditur Atas fidusia tersebut, debitur dilarang kembali menjaminkannya secara fidusia. UU Jaminan Fidusia memberikan sanksi pidana atas fidusia ulang tanpa persetujuan dari penerima fidusia.

Pengalihan hak (cessie) atas piutang yang dijamin dengan fidusia mengakibatkan beralihnya secara demi hukum segala hak dan kewajiban Penerima Fidusia kepada kreditor baru. Pengalihan piutang dilakukan dengan akta otentik atau akta di bawah tangan dan juga wajib didaftarkan melalui Kantor Pendaftaran Fidusia dan pengalihan hak tersebut diberitahukan kepada Pemberi Fidusia.

Notaris

Notaris

Akta Perjanjian Cross Collateral dan Cross Default

Perjanjian yang dibuat secara sah menurut hukum (dan tidak bertentangan dengan norma-norma kesusilaan dan ketertiban umum) merupakan undang-undang bagi pihak-pihak yang membuatnya. Kekuatan berlakunya perjanjian juga sama seperti berlakunya undang-undang, dalam arti para pihak tidak begitu saja dapat menyangkal bahwa suatu perjanjian yang dibuat tidak mengikat salah satu pihak. Asas pacta sunt servanda menjadi landasan kepastian hukum bagi para pihak agar menaati kewajiban-kewajiban yang telah dituangkan dalam suatu perjanjian keperdataan.  

Di sisi lain, para pihak memiliki kebebasan (terbatas) dalam membuat perjanjian. Selama para pihak bersepakat dan ingin mengikatkan diri untuk melakukan sesuatu, memberikan sesuatu atau tidak melakukan sesuatu, maka perjanjian tersebut sah dan mengikat para pihak, yang tentunya harus dilandasi dengan asas itikad baik dengan batasan-batasan norma hukum, kesusilaan dan ketertiban umum tadi.

Dalam memberikan fasilitas pinjaman/kredit/pembiayaan kepada Nasabah/debitur, Bank umumnya mensyaratkan adanya barang agunan/jaminan. Ketika akta notaris terkait penjaminan telah ditandatangani oleh pemilik jaminan dan Bank, maka perihal penjaminan tersebut akan didaftarkan kepada instansi yang berwenang. Pendaftaran ini bukan sebagai pengesahan, melainkan untuk menimbulkan hak jaminan (hak prioritas/hak untuk didahulukan) tersebut. Tanpa pendaftaran tersebut, maka hak jaminan tidak akan timbul, tidak ada hak prioritas bagi Kreditur/Bank. Bila agunannya berupa tanah/bangunan (Hak Tanggungan), maka akan didaftarkan ke BPN setempat. Demikian juga bila agunannya berupa kapal atau pesawat, pendaftarannya dilakukan ke Dirjen Perhubungan Laut atau Udara, sedangkan agunan fidusia didaftarkan ke Kantor Pendaftaran Jaminan Fidusia. Untuk barang agunan berupa gadai (emas, dana deposito, rekening giro) umumnya hanya bersifat bawah tangan ataupun dapat dibuatkan dengan akta notaris, tergantung pada kebijakan masing-masing Bank.

Selama fasilitas kredit/pinjaman berjalan, tak jarang Nasabah/debitur mendapat tambahan fasilitas pinjaman/kredit dari Bank, mengingat fasilitas kredit pada dasarnya merupakan fasilitas kepercayaan Bank. Bila bonafiditas Nasabah/debitur tinggi, maka Bank akan senang hati untuk memberikan tambahan fasilitas. Namun, terkait agunan, Bank akan tetap mensyaratkan adanya barang agunan baru untuk menjamin fasilitas tambahan tersebut. Selain mensyaratkan adanya tambahan jaminan, maka Bank juga biasanya mensyaratkan agar semua barang agunan yang telah dijaminkan kepada Bank ikut menjadi jaminan atas fasilitas tambahan tersebut. Istilahnya, cross collateral dan umumnya agar ketentuan cross collateral (jaminan-silang, saling-menjamin) ini sempurna, maka diberlakukan juga syarat cross default (wanprestasi-silang, cedera janji-silang)  terhadap seluruh fasilitas.

Ketentuan cross collateral merupakan suatu kondisi perjanjian penjaminan, dimana barang-barang agunan yang sebelumnya telah dijaminkan untuk menjamin satu fasilitas pinjaman juga diikat sebagai jaminan untuk fasilitas pinjaman lainnya, sedangkan ketentuan cross default merupakan suatu kondisi perjanjian, dimana wanprestasi atau cedera janji atas suatu fasilitas pinjaman juga dianggap sebagai wanprestasi/cedera janji atas fasilitas pinjaman lainnya. 

Ketika Nasabah/debitur menerima fasilitas pinjaman tambahan dari Bank/kreditur, maka antara Nasabah dan Bank akan dilakukan penandatanganan perjanjian (akad) fasilitas tambahan beserta pengikatan/penambahan jaminan baru. Terkait dengan syarat cross collateral dan cross default tersebut, maka selain Nasabah dan Bank juga akan menandatangani perubahan atas akta perjanjian fasilitas yang sebelumnya (lama) dan perubahan atas akta-akta perjanjian penjaminan sebelumnya untuk menambahkan syarat ketentuan cross collateral dan cross default tersebut. Penambahan fasilitas pinjaman berarti penambahan nilai utang. Aturannya, penambahan/perubahan nilai utang tersebut juga harus didaftarkan kembali kepada instansi penjaminan yang berwenang.

Namun, proses perubahan atas perjanjian-perjanjian tersebut tak jarang menjadi masalah bagi para pihak, menjadi kendala baik dari sisi biaya maupun waktu. Untuk jaminan yang tak memerlukan pendaftaran, prosesnya boleh jadi mudah, karena cukup dengan mengubah perjanjian pokok dan penjaminannya saja. Berbeda halnya bila agunannya berupa Hak Tanggungan (tanah) atau Jaminan Fidusia (kendaraan, truk, alat berat, mesin-mesin) maupun Hipotik (kapal, pesawat). Untuk Hak Tanggungan atau Hipotik, biasanya akan dilakukan pengikatan peringkat selanjutnya (HT2, HT3, dst), sedangkan untuk Jaminan Fidusia akan dilakukan perubahan Jaminan Fidusia. 

Mengingat proses penyesuaian/perubahan atas legal-formal dokumen pembiayaan menjadi tak sederhana, biasanya pihak Bank dan debitur menempuh satu cara yang cepat, yaitu dengan hanya membuatkan Akta Perjanjian Cross Collateral dan Cross Default terkait dengan pemberlakukan syarat jaminan-silang dan wanprestasi-silang tersebut. Dalam akta perjanjian tersebut, para pihak sepakat untuk memberlakukan ketentuan cross collateral dan cross default untuk semua fasilitas pinjaman Nasabah di Bank. 

Pertanyaannya, apakah dengan pembuatan dan penandatanganan  Akta Perjanjian Cross Collateral dan Cross Default, maka agunan yang telah diserahkan kepada Bank otomatis berlaku untuk (seluruh) fasilitas pinjaman lainnya?

Pemberian barang agunan sebagai jaminan harus dilakukan terpisah dari perjanjian fasilitasnya (perjanjian pokok) dengan penandatanganan akta perjanjian penjaminan tersendiri (kecuali terkait jaminan fidusia untuk barang-barang yang akan ada dikemudian hari sebagaimana diatur dalam UU Jaminan Fidusia). Oleh karenanya, apabila para pihak tidak membuat dan tidak menandatangani akta perjanjian penjaminan tersendiri (misalnya, perubahan gadai, perubahan fidusia, penambahan peringkat HT atau Hipotik), maka Bank/kreditur sebagai penerima jaminan tak akan mendapat perlindungan hukum atas ketentuan cross collateral tersebut. Bank/kreditur tak akan mendapat hak prioritas (hak untuk didahului) dan sebagai gantinya Bank/kreditur hanya menyandang atau berstatus sebagai kreditur konkuren (sama derajatnya dengan kreditur lainnya). Apalagi, kalau akta perjanjian penjaminan tersebut tidak didaftarkan kepada instansi yang berwenang. Tidak ada hak prioritas atas barang agunan tersebut (Hak Tanggungan, Hipotik atau Jaminan Fidusianya belum lahir secara hukum).

Khusus agunan berupa Hak Tanggungan atau Hipotik, maka seharusnya atas jaminan tersebut tidak cukup dilakukan dengan penambahan peringkat, melainkan harus diikat kembali untuk seluruh jumlah fasilitas pinjaman (seluruh total utang). Oleh karenanya, bila Hak Tanggungan atau Hipotik sebelumnya sudah terpasang, maka harus dilakukan roya terlebih dahulu dan kemudian dilakukan kembali pemasangan Hak Tanggungan atau Hipotik untuk total utang seluruhnya. Bila proses ini tidak dilakukan, maka sebenarnya secara demi hukum nilai pertanggungannya terbatas hanya terkait pelunasan fasilitas pinjaman yang eksisting saja, tidak berlaku untuk fasilitas pinjaman yang baru. Ketentuan cross default di sini hanya akan menetapkan bahwa Nasabah/debitur wanprestasi atas seluruh fasilitas pinjaman, dan masing-masing agunan fasilitas pinjaman hanya dapat dieksekusi untuk pelunasan fasilitas yang mengikat/terdaftar saja.  

Walaupun para pihak telah setuju dan sepakat mengikatkan diri untuk memberlakukan ketentuan cross collateral dan cross default terhadap seluruh fasilitas pinjaman yang diterima oleh seorang Nasabah/debitur dari Bank, dan perjanjian tersebut merupakan undang-undang bagi para pihak yang membuatnya, bukan berarti ketentuan tersebut otomatis berlaku. Undang-undang juga mensyaratkan bahwa atas perubahan terkait cross collateral tersebut harus dibuatkan dengan akta penjaminan tersendiri dan (bila diwajibkan) harus didaftarkan kepada instansi yang berwenang. Tanpa proses pendaftaran tersebut, maka hak prioritas atas jaminan belum lahir secara hukum.

Notaris
Notaris

Proses dan Tahapan Jual Beli Tanah/Rumah (Versi PPAT)

Jual beli tanah/rumah dalam prosesnya tak sekedar seperti namanya. Berbeda dengan jual beli barang lainnya, sebelum jual beli dilakukan, ada tahapan dan prosedur yang harus dilakukan, baik oleh para pihak (penjual dan pembeli) maupun oleh PPAT itu sendiri. PPAT merupakan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang ditunjuk oleh pemerintah/Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk mengesahkan transaksi jual beli tanah. Jual beli tanah hanya sah dan legal kalau dilakukan dihadapan PPAT (termasuk camat yang ditunjuk sebagai PPAT Sementara). Hanya saja, mengingat biasanya PPAT juga seorang Notaris, maka masyarakat hanya melihat jabatan Notarisnya saja. Padahal, antara Notaris dan PPAT memiliki kewenangan yang berbeda.

Sebelum para pihak (pembeli dan penjual) menandatangani Akta Jual Beli Tanah, maka biasanya PPAT sebagai pihak yang ditunjuk untuk melangsungkan akad jual beli tanah akan meminta asli sertipikat tanah kepada pihak penjual, dan selanjutnya melakukan pengecekan kesesuaian sertipikat tanah tersebut dengan buku tanah yang tersimpan di Kantor Pertanahan setempat. Sertipikat tanah yang dipegang oleh pemilik merupakan salinan yang sah dari buku tanah tersebut. Jadi, ketika terdapat ketidaksesuaian antara sertipikat tanah dan buku tanahnya, maka sertipikat tanah yang dilakukan pengecekan akan dianggap bukan produk BPN (istilah percakapannya: palsu/bodong).

Permasalahan dalam tahap pengecekan ini, seringkali nama pemilik tanah yang tercatat dalam sertipikat tanah berbeda dengan yang tercatat dalam KTP/KK. Walaupun demikian, tidak selalu perbedaan nama ini menjadi kendala. Bila diperlukan, pihak penjual harus meminta surat keterangan dari kantor kelurahan/kepala desa yang menerangkan bahwa nama-nama tersebut merujuk pada orang yang sama. Syarat untuk pengecekan sertipikat tanah antara lain: asli sertipikat tanah, asli kuasa pengecekan dari pemilik tanah kepada PPAT, dan copy KTP. 

Untuk melakukan pengecekan sertipikat tanah, saat ini PPAT terlebih dahulu melakukan input data secara online melalui alamat https://loket.bpn.go.id/default.aspx. Input data secara online memang belum berlaku seragam, sehingga pengecekan dapat langsung ke loket Kantor Pertanahan (Kantah). Setelah data diinput, PPAT akan mencetak surat permohonan pengecekan dan jadwal datang ke loket. Biaya pengecekan berupa PNBP sebesar Rp.50.000. Bila telah selesai, maka sertipikat tanah akan mendapat tambahan keterangan bahwa atas sertipikat tersebut sudah dilakukan pengecekan dan hasilnya sesuai dengan buku tanahnya. Bila atas lokasi tanah belum dilakukan plotting, pada tahap ini BPN biasanya juga minta dilakukan proses plotting (proses pemetaan).

Bila sertipikat tanah tersebut asli/sesuai, maka PPAT akan meminta para pihak untuk melakukan pembayaran pajak-pajak atas transaksi jual beli. Bagi penjual wajib membayar pajak penghasilan (PPh) final atas penjualan tanah tersebut, yang besarnya 2,5% (terbaru) dari nilai traksaksi (ketentuan adalah nilai yang sesungguhnya diperoleh/diterima). Bagi pembeli, dikenakan pajak pembeli berupa BPHTB yang besarannya masih 5% dari harga transaksi setelah dikurangi nilai perolehan tidak kena pajak. Saat ini, pembayarannya juga dapat dilakukan di Bank Persepsi ataupun Kantor Pos.

Catatan:

Untuk pembayaran pajak pembeli, maka diperlukan SPPT PBB yang telah dibayar lunas untuk tahun berjalan dan tidak ada tunggakan PBB untuk tahun-tahun sebelumnya dan saat ini dipersyaratkan agar ukuran tanah dalam PBB sudah sesuai dengan kondisi sebenarnya. Bila tidak, maka data PBB harus dikoreksi terlebih dahulu agar sesuai.
Untuk pembayaran PPh Final menurut ketentuan Pasal 3 ayat (1) PP No. 34 tahun 2016 tentang PPh Final atas Tanah/Bangunan), pembayaran pajak penjual disetor sendiri oleh pembeli. 

Walaupun sudah dibayar, prosesnya masih berlanjut. Setelah pembayaran, bukti pembayaran pajak pembeli dan pajak penjual harus diverifikasi. Untuk pajak penghasilan, verifikasinya ke KPP setempat dan untuk pajak pembeli diverifikasi ke Kantor Pelayanan PBB dan BPHTB (Dinas Pendapatan Daerah) setempat. Mengenai verifikasi pajak penjual memang sering terjadi kesalahpahaman, ada yang mewajibkan ke KPP wilayah penjual berdomisili dan ada pula yang mewajibkannya ke KPP wilayah tanah berada.

Setelah mendapat verifikasi, maka PPAT dapat menyiapkan Akta Jual Belinya (AJB) untuk kemudian dijadwal kapan akan dilakukan penandatanganan akta. Akta Jual Beli harus ditandatangani diwilayah kerja PPAT tersebut. Akta PPAT juga harus dibacakan dan ditandatangani dihadapan para pihak dan saksi-saksi. Bila tidak, sanksinya adalah batal karena akta tersebut menjadi tidak otentik. 

Bila akta jual beli telah ditandatangani oleh para pihak, PPAT dan saksi-saksi dan setiap halaman AJB diparaf semua pihak, maka PPAT berkewajiban dalam waktu 7 hari kerja untuk mendaftarkannya ke Kantor Pertanahan setempat untuk diproses pemindahan haknya (baliknama). Kewajiban PPAT ini sesuai dengan ketentuan Pasal 40 PP Pendaftaran Tanah. Namun, kewajiban ini tidak ada kaitannya dengan keabsahan akta jual beli. Hanya saja, bila terlambat mendaftarkan, maka PPAT dianggap lalai dalam menjalankan kewajibannya. Ketentuan ini juga menjadi persoalan karena dalam praktek seringkali tidak dipersoalkan oleh BPN. Sebaliknya, di beberapa kantor BPN Kota/Kabupaten, menerapkan kebijakan antri (pembatasan) dalam memasukkan berkas. PPAT berjuang keras untuk dapat mendaftarkan aktanya.

Sebelum baliknama diproses, BPN juga akan meminta dilakukan pengajuan ZNT (Zona Nilai Tanah) sesuai lokasinya. yaitu semacam standar harga tanah yang menjadi patokan biaya BPN. ZNT ini menjadi dasar dari perhitungan biaya baliknama yang harus dibayar pihak pembeli. Oleh karenanya, besaran PNBP ini  tergantung dari letak tanahnya. Semakin strategis letaknya, semakin besar nilai ZNT-nya. Tarif proses peralihan hak/baliknama ini adalah 1/1000 dari ZNT + Rp.50.000,- (ketentuan Pasal 16 ayat 2 PP No.128 Tahun 2015).

Setelah semua berkas dimasukkan ke BPN setempat melalui loket, maka proses baliknama menunggu verifikasi dari BPN. Bila semuanya tidak ada kendala, nama pemilik lama akan dicoret dan ditambahkan nama pemilik baru dalam sertipikat tanah. Selanjutnya, sertipikat sudah dapat diambil kembali. Kisaran waktunya bervariasi, tergantung kebijakan BPN setempat. Namun, umumnya waktu proses paling lama 1 bulan. 

Notaris

Standby Letter of Credit (SBLC) Sebagai Jaminan Kredit

Standby Letter of Credit (SBLC)  adalah suatu janji tertulis Bank yang bersifat irrevocable yang diterbitkan atas permintaan applicant untuk membayar kepada beneficiary, apabila dokumen yang diserahkan telah sesuai/comply with dengan persyaratan dokumen yang tercantum dalam SBLC.

Seperti L/C lainnya, SBLC merupakan instruksi pembayaran dari Bank kepada beneficiary yang umumnya dipakai sebagai bentuk jaminan dari Bank atas pembiayaan tertentu. SBLC hanya akan dicairkan kalau applicant gagal memenuhi kewajibannya (wanprestasi) dan beneficiary melakukan klaim. tentu saja sepanjang persyaratan SBLC terpenuhi sehingga sering disamakan dengan Bank Garansi.

Walaupun SLBC dapat dijadikan 'jaminan' (garansi), namun bentuknya tidaklah sama seperti lembaga penjaminan yang telah diatur selama ini, seperti Hak Tanggungan, gadai atau fidusia. Biasanya, SBLC ini juga berbentuk pembiayaan dari Bank. Istilahnya disini, suatu pembiayaan dijamin dengan pembiayaan lainnya (biasanya dari Bank lain). Ketika debitur/nasabah wanprestasi atau tidak mampu membayar utang-utangnya yang timbul dari suatu perjanjian pembiayaan, maka Bank/kreditur akan mendapatkan pelunasan dari pencairan SBLC yang menjadi jaminan (dari Bank lainnya). Syaratnya, nilai SBLC setidaknya sebesar utang pokok ataupun lebih, dan jangka waktu SBLC tersebut setidaknya selama masa pembiayaan pokok atau lebih lama. 

Dibandingkan dengan lembaga jaminan konvensional seperti Hak Tanggungan, fidusia ataupun gadai, 'jaminan' yang berbentuk SBLC disini juga tidak memiliki unsur eksekutorialnya karena penjaminannya tidak dibuat menurut ketentuan perundangan-undangan. SBLC bukan merupakan suatu hak kebendaan yang dapat dijadikan sebagai jaminan (melainkan hak yang melekat pada pribadi). SLBC hanya dapat dicairkan bila syarat-syarat terpenuhi. Biasanya, ketika debitur memberikan SBLC sebagai 'jaminan', maka kreditur akan mendapat kuasa penuh dari debitur (akta kuasa yang dibuat dalam bentuk notaril) untuk mengklaim SBLC tersebut. Jadi, bentuk penjaminannya adalah pemberian kuasa. Kuasa tersebut diantaranya meliputi:

1) Menerima, menyimpan, memeriksa keaslian dan keabsahan, meminta konfirmasi kepada Bank penerbit (issuing bank)  dan/atau kepada Bank penerima (beneficiary bank) atas dokumen SBLC;

2. Mengajukan klaim pembayaran SBLC secara seketika tanpa memerlukan gugatan hukum, apabila debitur/nasabah melakukan atau dalam kondisi wanprestasi atas pembiayaannya;

3. Menerima dana pencairan SBLC secara tanpa syarat yang akan digunakan untuk pelunasan segala utang-utang debitur/nasabah atas fasilitas pembiayaan Bank/kreditur.

Notaris

Kapal Laut Sebagai Jaminan Kredit

Kapal diartikan secara umum merupakan kendaraan air dengan bentuk dan jenis apapun, yang digerakkan dengan tenaga mekanik, tenaga angin, atau ditunda, termasuk kendaraan yang berdaya dukung dinamis, kendaraan dibawah permukaan air, serta alat apung dan bangunan terapung yang tidak berpindah-pindah (definisi UU Pelayaran No.21 Tahun 1992). Pengertian lain diberikan oleh Kitab Undang-Undang Hukum Dagang/KUHD (Pasal 309) bahwa kapal merupakan semua alat berlayar, bagaimanapun namanya dan apa pun sifatnya, sedangkan yang disebut sebagai kapal laut adalah semua kapal yang dipergunakan untuk pelayaran di laut atau diperuntukkan bagi itu (Pasal 310). Dalam pembiayaan kapal ataupun dalam hal kapal digunakan sebagai sarana usaha, seringkali kapal-kapal tersebut dijadikan jaminan untuk menjamin fasilitas pembiayaan yang diberikan oleh pihak perbankan.

Dari sifat kebendaannya, kapal dan perahu sebenarnya dikategorikan sebagai benda bergerak (Pasal 510 KUH Perdata). Namun, perlakuan terhadap kapal dibedakan dari volume isi kotornya, dimana hanya kapal dengan isi kotor minimal 20 m3 saja yang didaftar dalam register kapal (Pasal 314 dan Pasal 749 KUH Dagang). Selanjutnya, diatur dalam pasal-pasal tersebut bahwa terkait cara peralihan milik dan penyerahan kapal yang dibukukan dalam register kapal atau kapal dalam pembuatan dan saham pada kapal atau kapal-kapal dalam pembuatan akan diatur dalam ordonansi tersendiri. Atas kapal-kapal tersebut yang dibukukan dalam register kapal dapat diadakan hipotek, yaitu hipotek sebagaimana diatur dalam Pasal 1162 KUH Perdata. Atas kapal-kapal yang terdaftar tersebut tidak dapat diadakan hak gadai dan juga tidak berlaku ketentuan Pasal 1977 KUH Perdata yang menyebut bahwa penguasa barang dianggap sebagai pemiliknya sepenuhnya. Dari sini, kapal dengan isi kotor diatas 20 m3 dikategorikan oleh undang-undang sebagai barang tak bergerak.

Hipotek awalnya merupakan lembaga penjaminan untuk barang-barang tidak bergerak atau yang dianggap sebagai tidak bergerak. Hipotek merupakan suatu hak kebendaan atas barang tak bergerak yang dijadikan jaminan dalam pelunasan suatu perikatan (Pasal 1162 KUH Perdata). Jadi obyeknya tidak saja kapal, juga tanah. Terkait dengan tanah, penjaminannya sudah digantikan dengan sistem Hak Tanggungan (UU No.4 Tahun 1996). Untuk kapal-kapal dengan isi kotor dibawah 20 m3 dapat diadakan penjaminan secara gadai (Pasal 314 KUH Dagang) atau secara fidusia. (Pasal 3 UU Jaminan Fidusia No. 42 Tahun 1999).

Seperti halnya penjaminan secara Hak Tanggungan ataupun secara fidusia, penjaminan kapal juga harus didaftarkan, harus memenuhi asas publisitas. Ketentuan Pasal 1179 KUH Perdata menegaskan bahwa pendaftaran ikatan hipotek harus dilakukan dalam daftar-daftar umum yang disediakan untuk itu. Dalam hal tidak ada pendaftaran, hipotek itu tidak mempunyai kekuatan apa pun, bahkan juga terhadap kreditur yang tidak mempunyai ikatan hipotek. Penjaminan hipotek kapal hanya dapat dapat dilakukan orang pemilik kapal sebagaimana yang berwewenang juga untuk memindahtangankan kapal yang dibebani itu.

Pemberian jaminan hipotek hanya dapat dilakukan dengan akta otentik, kecuali dalam hal yang dengan tegas ditunjuk oleh undang-undang. Demikian juga dengan pemberian kuasa untuk memberikan hipotek tersebut, harus dibuat dengan akta otentik (Pasal 1171 KUH Perdata). Mengingat Notaris bukanlah pejabat umum yang berwenang membuat akta penjaminan hipotik, biasanya Notaris hanya membuatkan akta pemberian kuasanya saja. Akta Kuasa Pemasangan Hipotek ini ditandatangani oleh pemilik kapal dan pihak Bank, didalamnya pemilik kapal memberikan kuasa khusus kepada Bank untuk membebani kapal miliknya dengan hipotek dihadapan pejabat pembuat akta hipotek.

Satu hal yang penting diketahui bahwa hipotek hanya dapat diadakan atas kapal yang sudah ada. Pembebanan hipotek atas kapal yang belum ada adalah batal. Oleh karenanya, seperti halnya obyek jaminan tanah, maka Notaris harus melakukan pengecekan atas status kapal dimaksud. Dengan melakukan pengecekan, Notaris dapat memastikan eksistensi dan legalitas kapal serta apakah sedang dalam status dibebankan atau tidak. Surat Keterangan Status Hukum Kapal ini dikeluarkan oleh kesyahbandaran dimana kapal terdaftar dalam Daftar Induk Pendaftaran Kapal.

Setelah pengecekan, maka Notaris dapat membuatkan akta kuasa notariilnya, tentu saja setelah asli grosse pendaftaran kapal atau grosse balik nama kapal (sebagai bukti kepemilikan kapal) telah diterima Notaris beserta surat ukurnya. Bila surat ukur yang diterima masih bersifat sementara, maka harus diperhatikan jangka waktu keberlakuannya. Dengan akta kuasa notariil ini, pihak Bank diberikan kuasa untuk melakukan pembebanan secara hipotek atas nama pemilik kapal dan juga untuk kepentingan pihak Bank sendiri.

Untuk pelaksanaan pendaftaran hipotek tersebut, umumnya Notaris mendapat kuasa dari pihak Bank selaku pemegang atau penerima hipotek untuk menandatangani akta pemberian hipotek kapal tersebut. Untuk itu, pemegang hipotek akan menerima salinan akta hipotek. Untuk pendaftaran hipotek tersebut, dikenakan biaya diantaranya PNBP sesuai dengan tonase kotor (GT) kapal (lihat PP No.15 Tahun 2016), mulai dari Rp.100ribu (untuk GT 7-100) sampai dengan Rp.30juta per akta hipoteknya untuk kapal diatas GT 50.000.

Notaris

Notaris

Kewenangan Bertindak Pengurus Koperasi dalam Akta Notaris

Koperasi merupakan badan usaha yang beranggotakan orang-perseorangan (disebut sebagai koperasi primer) atau badan hukum koperasi (disebut sebagai koperasi sekunder) dengan melandaskan kegiatannya berdasarkan prinsip koperasi sekaligus sebagai gerakan ekonomi rakyat yang berdasar atas asas kekeluargaan. Koperasi dianggap sebagai penggerak ekonomi rakyat karena koperasi itu didirikan oleh, dari dan untuk anggotanya. Hal ini menjadi salah satu dari sekian banyak kritik terhadap UU Perkoperasian No.17 Tahun 2012 sehingga MK pada tanggal 28 Mei 2014 membatalkan UU Perkoperasian baru tersebut dan sebelum terbentuk UU yang baru, maka UU Nomor 25 Tahun 1992 tetap berlaku. 

Sebagai sebuah badan hukum, pendirian koperasi dilakukan dengan pembuatan akta pendirian yang disahkan oleh pemerintah. UU ini tidak tegas menyatakan bahwa akta pendirian koperasi harus berbentuk akta notaris. Kewajiban berbentuk akta notaris ini tertuang dalam Kepmen No. 98 Tahun 2004 tentang Notaris Sebagai Pejabat Pembuat Akta Koperasi. Nantinya, akta pendirian tersebut akan didaftarkan oleh notaris bersangkutan yang saat ini melalui sistem online pada Kementerian KUKM.

Untuk menjalankan usaha koperasi, koperasi memiliki 3 perangkat/organ, yaitu Rapat Anggota, Pengurus dan Pengawas koperasi. Rapat Anggota merupakan organ koperasi yang memegang kekuasaan/keputusan tertinggi. Walaupun sifatnya mengedepankan kekeluargaan, namun dalam hal tidak tercapai kata mufakat, maka dilakukan pengambilan keputusan berdasarkan suara terbanyak.

Pengelolaan koperasi dilaksanakan oleh pengurus yang dipilih dari dan oleh anggota koperasi melalui Rapat Anggota. Dengan masa jabatan paling lama 5 tahun, nama-nama pengurus akan tercantum dalam akta pendiriannya. Terkait kewenangan pengurus ini, ada hal yang penting diingat bahwa pengurus merupakan pemegang kuasa Rapat Anggota. Artinya, dalam mengelola koperasi, pengurus selaku kuasa Rapat Anggota melakukan kegiatan semata-mata untuk kepentingan dan kemanfaatan koperasi beserta anggotanya sesuai dengan keputusan Rapat Anggota. Walaupun demikian, pengurus dapat mengangkat pengelola yang bertanggungjawab terhadap pengurus itu sendiri dan hubungan keduanya bersifat hubunga kerja/kontraktual.

Terhadap pengelolaan koperasi, tanggungjawabnya dipegang oleh Pengawas Koperasi. Pengawas dipilih dari dan oleh anggota koperasi melalui Rapat Anggota sehingga pengawas bertanggung jawab kepada Rapat Anggota. 

Siapakah yang berwenang mewakili koperasi terhadap pihak ketiga? Ketentuan Pasal 30 UU Perkoperasian No. 25 Tahun 1992 menyebutkan bahwa kewenangan mewakili koperasi, baik diluar maupun didalam pengadilan dilakukan oleh organ Pengurus. Segala tindakan pengelolaan pengurus nantinya akan dipertanggungjawabkan kepada Rapat Anggota/Rapat Anggota Luar Biasa. Karenanya, ketentuan Pasal 34 UU Perkoperasian menegaskan bahwa Pengurus, baik bersama-sama, maupun sendiri-sendiri, menanggung kerugian yang diderita koperasi, karena tindakan yang dilakukan dengan kesengajaan atau kelalaiannya. Namun, terkait tanggungjawab pengurus atas kerugian koperasi sebagai akibat kelalaiannya tersebut, tidak tegas disebutkan apakah tanggungjawab tersebut bersifat keluar terhadap pihak ketiga atau hanya kedalam terhadap Rapat Anggota. 

Koperasi dalam menjalankan usahanya tentu memerlukan modal, yang menurut ketentuannya diperoleh melalui modal sendiri, maupun modal pinjaman. Modal pinjaman umumnya diperoleh koperasi dari lembaga perbankan/keuangan. Terkait dengan kewenangan mewakili tadi, dalam menerima fasilitas pinjaman dari pihak ketiga, apakah pengurus harus memperoleh persetujuan dari Rapat Anggota terlebih dahulu untuk menandatangani perjanjian kredit? Bila merujuk pada kedudukan pengurus selaku kuasa Rapat Anggota, maka dapat dimaknai bahwa setiap tindakan pengurus yang bukan merupakan ranah tugas dan wewenangnya wajib dengan persetujuan Rapat Anggota. Apalagi, keputusan/kekuasaan tertinggi berada ditangan Rapat Anggota.

Bila pengurus terdiri atas beberapa anggota (misalnya ada anggota yang bertindak sebagai ketua, sekretaris dan bendahara), apakah semua anggota pengurus tersebut wajib hadir untuk menandatangani akta perjanjian kredit? Mengingat UU telah menyebutkan bahwa pihak yang berwenang mewakili adalah pengurus, maka dapat dimaknai bahwa seluruh pengurus harus hadir untuk mewakili koperasi, kecuali dalam hal ditentukan lain dalam anggaran dasarnya. Anggaran dasar juga dapat menentukan bahwa untuk perbuatan-perbuatan tertentu pengurus harus mendapat persetujuan dari pengawas.

Notaris
Notaris

Perjanjian Kredit atau Akad Pembiayaan

Dengan terbitnya UU Perbankan (UU No.7 Tahun 1992 jo. UU No.10 Tahun 1998) dan UU Perbankan Syariah (UU No.21 Tahun 2008), sistem perbankan di Indonesia resmi menganut dua sistem, yang umum dikenal sebagai sistem konvensional dan sistem syariah. Walaupun dari lingkup pengaturannya, UU Perbankan Syariah merupakan pengaturan yang bersifat khusus. Produk-produk yang ditawarkan kedua sistem ini sebenarnya hampir sama, namun bentuk dan spesifikasinya berbeda karena prinsip yang tidak sama, walaupun pada akhirnya memiliki tujuan yang sama, yaitu demi pembangunan ekonomi nasional.

Salah satu produk perbankan adalah fasilitas/penyediaan pendanaan kepada nasabah bank. Perbankan konvensional menyebutnya sebagai "kredit", sedangkan Perbankan syariah menyebutnya "pembiayaan". Kredit merupakan penyediaan uang, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga. Sementara, Pembiayaan berdasarkan prinsip syariah adalah penyediaan uang berdasarkan persetujuan atau kesepakatan antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk mengembalikan uang tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan imbalan atau bagi hasil. 

Berdasarkan kedua pengertian tersebut, perbedaan keduanya tampak mencolok. Kredit merupakan persetujuan (perjanjian) pinjam-meminjam dengan pembayaran bunga, sedangkan pembiayaan merupakan persetujuan pembiayaan dengan pembayaran imbalan atau bagi hasil. Bila kredit semata-mata berupa peminjaman uang (untuk keperluan tertentu), pembiayaan syariah merupakan bentuk transaksi pembiayaannya, apakah berupa transaksi jual beli (misalnya mudharabah), transaksi pemberian modal dengan bagi hasil (misalnya musyarakah, mudharabah), transaksi sewa-menyewa ataupun pinjam-meminjam (qardh)  dengan imbalan berupa ujrah, tanpa imbalan, atau bagi hasil. 

Dalam pembuatan akta notaris, baik untuk perjanjian kredit maupun akad pembiayaan, sebenarnya sama, namun Notaris perlu memahami perbedaan prinsip diantara keduanya. Dalam perjanjian kredit, asas kebebasan berkontrak mendapat porsi yang besar sepanjang tidak bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan, dan ketertiban umum, sedangkan dalam akad pembiayaan persetujuan nasabah dan bank tidak boleh melanggar prinsip-prinsip syariah dalam bentuk fatwa-fatwa yang dikeluarkan oleh lembaga yang berwenang untuk itu. Satu hal yang pasti, dalam akta perjanjian kredit, kita kerap menggunakan istilah-istilah kredit, debitur, atau bunga, sedangkan dalam akad pembiayaan umum digunakan istilah-istilah seperti pembiayaan, nasabah, margin, ujrah, atau bagi hasil. Walaupun demikian, mengenai peristilahan antara satu dengan yang lainnya bisa saja tidak seragam. Sebagai contoh, istilah "pembiayaan" juga digunakan dalam lingkup usaha leasing yang menawarkan opsi pengoperan hak milik, bukan berarti suatu transaksi berbasis syariah.

Notaris
Notaris