Proses dan Tahapan Jual Beli Tanah/Rumah (Versi PPAT)

Jual beli tanah/rumah dalam prosesnya tak sekedar seperti namanya. Berbeda dengan jual beli barang lainnya, sebelum jual beli dilakukan, ada tahapan dan prosedur yang harus dilakukan, baik oleh para pihak (penjual dan pembeli) maupun oleh PPAT itu sendiri. PPAT merupakan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang ditunjuk oleh pemerintah/Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk mengesahkan transaksi jual beli tanah. Jual beli tanah hanya sah dan legal kalau dilakukan dihadapan PPAT (termasuk camat yang ditunjuk sebagai PPAT Sementara). Hanya saja, mengingat biasanya PPAT juga seorang Notaris, maka masyarakat hanya melihat jabatan Notarisnya saja. Padahal, antara Notaris dan PPAT memiliki kewenangan yang berbeda.

Sebelum para pihak (pembeli dan penjual) menandatangani Akta Jual Beli Tanah, maka biasanya PPAT sebagai pihak yang ditunjuk untuk melangsungkan akad jual beli tanah akan meminta asli sertipikat tanah kepada pihak penjual, dan selanjutnya melakukan pengecekan kesesuaian sertipikat tanah tersebut dengan buku tanah yang tersimpan di Kantor Pertanahan setempat. Sertipikat tanah yang dipegang oleh pemilik merupakan salinan yang sah dari buku tanah tersebut. Jadi, ketika terdapat ketidaksesuaian antara sertipikat tanah dan buku tanahnya, maka sertipikat tanah yang dilakukan pengecekan akan dianggap bukan produk BPN (istilah percakapannya: palsu/bodong).

Permasalahan dalam tahap pengecekan ini, seringkali nama pemilik tanah yang tercatat dalam sertipikat tanah berbeda dengan yang tercatat dalam KTP/KK. Walaupun demikian, tidak selalu perbedaan nama ini menjadi kendala. Bila diperlukan, pihak penjual harus meminta surat keterangan dari kantor kelurahan/kepala desa yang menerangkan bahwa nama-nama tersebut merujuk pada orang yang sama. Syarat untuk pengecekan sertipikat tanah antara lain: asli sertipikat tanah, asli kuasa pengecekan dari pemilik tanah kepada PPAT, dan copy KTP. 

Untuk melakukan pengecekan sertipikat tanah, saat ini PPAT terlebih dahulu melakukan input data secara online melalui alamat https://loket.bpn.go.id/default.aspx. Input data secara online memang belum berlaku seragam, sehingga pengecekan dapat langsung ke loket Kantor Pertanahan (Kantah). Setelah data diinput, PPAT akan mencetak surat permohonan pengecekan dan jadwal datang ke loket. Biaya pengecekan berupa PNBP sebesar Rp.50.000. Bila telah selesai, maka sertipikat tanah akan mendapat tambahan keterangan bahwa atas sertipikat tersebut sudah dilakukan pengecekan dan hasilnya sesuai dengan buku tanahnya. Bila atas lokasi tanah belum dilakukan plotting, pada tahap ini BPN biasanya juga minta dilakukan proses plotting (proses pemetaan).

Bila sertipikat tanah tersebut asli/sesuai, maka PPAT akan meminta para pihak untuk melakukan pembayaran pajak-pajak atas transaksi jual beli. Bagi penjual wajib membayar pajak penghasilan (PPh) final atas penjualan tanah tersebut, yang besarnya 2,5% (terbaru) dari nilai traksaksi (ketentuan adalah nilai yang sesungguhnya diperoleh/diterima). Bagi pembeli, dikenakan pajak pembeli berupa BPHTB yang besarannya masih 5% dari harga transaksi setelah dikurangi nilai perolehan tidak kena pajak. Saat ini, pembayarannya juga dapat dilakukan di Bank Persepsi ataupun Kantor Pos.

Catatan:

Untuk pembayaran pajak pembeli, maka diperlukan SPPT PBB yang telah dibayar lunas untuk tahun berjalan dan tidak ada tunggakan PBB untuk tahun-tahun sebelumnya dan saat ini dipersyaratkan agar ukuran tanah dalam PBB sudah sesuai dengan kondisi sebenarnya. Bila tidak, maka data PBB harus dikoreksi terlebih dahulu agar sesuai.
Untuk pembayaran PPh Final menurut ketentuan Pasal 3 ayat (1) PP No. 34 tahun 2016 tentang PPh Final atas Tanah/Bangunan), pembayaran pajak penjual disetor sendiri oleh pembeli. 

Walaupun sudah dibayar, prosesnya masih berlanjut. Setelah pembayaran, bukti pembayaran pajak pembeli dan pajak penjual harus diverifikasi. Untuk pajak penghasilan, verifikasinya ke KPP setempat dan untuk pajak pembeli diverifikasi ke Kantor Pelayanan PBB dan BPHTB (Dinas Pendapatan Daerah) setempat. Mengenai verifikasi pajak penjual memang sering terjadi kesalahpahaman, ada yang mewajibkan ke KPP wilayah penjual berdomisili dan ada pula yang mewajibkannya ke KPP wilayah tanah berada.

Setelah mendapat verifikasi, maka PPAT dapat menyiapkan Akta Jual Belinya (AJB) untuk kemudian dijadwal kapan akan dilakukan penandatanganan akta. Akta Jual Beli harus ditandatangani diwilayah kerja PPAT tersebut. Akta PPAT juga harus dibacakan dan ditandatangani dihadapan para pihak dan saksi-saksi. Bila tidak, sanksinya adalah batal karena akta tersebut menjadi tidak otentik. 

Bila akta jual beli telah ditandatangani oleh para pihak, PPAT dan saksi-saksi dan setiap halaman AJB diparaf semua pihak, maka PPAT berkewajiban dalam waktu 7 hari kerja untuk mendaftarkannya ke Kantor Pertanahan setempat untuk diproses pemindahan haknya (baliknama). Kewajiban PPAT ini sesuai dengan ketentuan Pasal 40 PP Pendaftaran Tanah. Namun, kewajiban ini tidak ada kaitannya dengan keabsahan akta jual beli. Hanya saja, bila terlambat mendaftarkan, maka PPAT dianggap lalai dalam menjalankan kewajibannya. Ketentuan ini juga menjadi persoalan karena dalam praktek seringkali tidak dipersoalkan oleh BPN. Sebaliknya, di beberapa kantor BPN Kota/Kabupaten, menerapkan kebijakan antri (pembatasan) dalam memasukkan berkas. PPAT berjuang keras untuk dapat mendaftarkan aktanya.

Sebelum baliknama diproses, BPN juga akan meminta dilakukan pengajuan ZNT (Zona Nilai Tanah) sesuai lokasinya. yaitu semacam standar harga tanah yang menjadi patokan biaya BPN. ZNT ini menjadi dasar dari perhitungan biaya baliknama yang harus dibayar pihak pembeli. Oleh karenanya, besaran PNBP ini  tergantung dari letak tanahnya. Semakin strategis letaknya, semakin besar nilai ZNT-nya. Tarif proses peralihan hak/baliknama ini adalah 1/1000 dari ZNT + Rp.50.000,- (ketentuan Pasal 16 ayat 2 PP No.128 Tahun 2015).

Setelah semua berkas dimasukkan ke BPN setempat melalui loket, maka proses baliknama menunggu verifikasi dari BPN. Bila semuanya tidak ada kendala, nama pemilik lama akan dicoret dan ditambahkan nama pemilik baru dalam sertipikat tanah. Selanjutnya, sertipikat sudah dapat diambil kembali. Kisaran waktunya bervariasi, tergantung kebijakan BPN setempat. Namun, umumnya waktu proses paling lama 1 bulan. 

Notaris